IFI 2026 : tout savoir sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (calcul, abattements, optimisation)

Qu'est-ce que l'IFI et qui est concerné en 2026 ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) depuis le 1er janvier 2018. Il s'applique uniquement aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €.

Contrairement à l'ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine (actions, liquidités, œuvres d'art…), l'IFI se concentre exclusivement sur les actifs immobiliers, qu'ils soient détenus directement ou via des sociétés.

Qui doit déclarer l'IFI ?

• Toute personne physique fiscalement domiciliée en France dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition
• Les non-résidents français sont également concernés pour leurs biens immobiliers situés en France

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Quels actifs entrent dans l'assiette IFI ?

| Actifs imposables | Actifs exonérés | |---|---| | Résidence principale (avec abattement 30 %) | Biens professionnels (si conditions LMP remplies) | | Résidences secondaires | Parts de SCPI < 10 % de la valeur totale de la SCPI | | Biens locatifs nus ou meublés | Forêts et parts de GFI (75 % d'exonération) | | Parts de SCI à prépondérance immobilière | Bois et groupements forestiers agréés | | Parts de SCPI et OPCI (au prorata immobilier) | Monuments historiques sous conditions | | Nue-propriété : NON imposée (chez le nu-propriétaire) | Biens loués sous bail rural à long terme |

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Comment calculer son patrimoine net taxable IFI ?

Le calcul se fait en trois étapes :

Étape 1 — Valeur brute du patrimoine immobilier

Additionnez la valeur vénale au 1er janvier 2026 de tous vos actifs immobiliers. La valeur vénale correspond au prix que vous obtiendriez en vendant le bien dans des conditions normales de marché.

Abattement résidence principale : -30 % sur la valeur du logement que vous occupez à titre principal.

Étape 2 — Déduction des dettes

Sont déductibles les dettes effectivement contractées pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration des biens imposables :

| Type de dette déductible | Condition | |---|---| | Capital restant dû du crédit immobilier | Bien inclus dans l'assiette IFI | | Intérêts courus non échus | Uniquement si bien imposable | | Travaux d'amélioration à crédit | Travaux réalisés et payés | | Dettes envers des tiers (famille) | Seulement si acte notarié |

Dettes NON déductibles : découverts bancaires, crédits consommation, dettes liées à des biens exonérés.

Plafonnement des dettes : si la valeur des dettes dépasse la valeur des actifs, l'excédent n'est pas déductible (anti-abus).

Étape 3 — Application du barème

| Fraction du patrimoine net taxable | Taux d'imposition | |---|---| | Jusqu'à 800 000 € | 0 % | | De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % | | De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % | | De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % | | De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | | Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |

Décote pour les patrimoines proches du seuil : si votre patrimoine est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote est appliquée pour éviter l'effet de seuil brutal. Elle est calculée ainsi : 17 500 – (1,25 % × patrimoine net taxable).

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Exemple de calcul IFI complet

Situation : résidence principale 800 000 €, appartement locatif 600 000 €, crédit immobilier résidence (capital restant dû 200 000 €), crédit locatif (capital restant dû 150 000 €).

| Élément | Montant | |---|---| | Résidence principale | 800 000 € × 70 % = 560 000 € | | Appartement locatif | 600 000 € | | Total brut | 1 160 000 € | | - Crédit résidence principale | - 200 000 € | | - Crédit locatif | - 150 000 € | | Patrimoine net taxable | 810 000 € |

Résultat : 810 000 € < 1 300 000 € → pas d'IFI à payer dans cet exemple.

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Réduire son IFI légalement : 8 stratégies en 2026

1. Investir en nue-propriété

Le nu-propriétaire n'est pas imposable à l'IFI sur le bien démembré. C'est l'usufruitier qui l'intègre dans son assiette. Idéal pour acquérir un actif immobilier sans aggraver l'IFI.

2. Investir en forêt ou GFI

Les parts de Groupements Forestiers d'Investissement (GFI) bénéficient d'une exonération IFI de 75 % sur leur valeur. Un placement de 50 000 € en GFI ne représente que 12 500 € d'assiette IFI.

3. Recourir au crédit immobilier

Financer ses biens à crédit augmente les dettes déductibles et réduit d'autant le patrimoine net taxable. Attention toutefois au plafonnement anti-abus.

4. Faire des dons à des organismes éligibles

La réduction IFI pour dons permet de déduire 75 % des sommes versées à des fondations reconnues d'utilité publique, dans la limite de 50 000 € de réduction.

5. Opter pour le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Si votre activité de location meublée dépasse 23 000 € de recettes et représente plus de 50 % de vos revenus, vos biens locatifs peuvent être qualifiés de biens professionnels et exclus de l'IFI.

6. Arbitrer vers des actifs non immobiliers

Vendre des biens immobiliers et réinvestir en actions, obligations ou liquidités réduit mécaniquement l'assiette IFI (ces actifs ne sont pas imposables).

7. Donner en pleine propriété ou en nue-propriété

Les donations réduisent le patrimoine imposable. Combiner donation en nue-propriété et conservation de l'usufruit permet de sortir des actifs de l'IFI tout en continuant à percevoir les revenus.

8. Vérifier l'éligibilité des biens professionnels

Si vous exercez une activité commerciale, artisanale ou libérale au sein d'une société, les parts correspondant à l'actif immobilier utilisé pour l'exploitation peuvent être exonérées.

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Déclaration IFI en 2026 : les délais

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, via le formulaire 2042-IFI annexé à votre déclaration IR.

| Département | Date limite | |---|---| | Déclaration en ligne (tous départements) | Mi-juin 2026 | | Papier (départements 01 à 19) | Fin mai 2026 | | Papier (départements 20 à 54) | Début juin 2026 | | Papier (départements 55 à 976) | Mi-juin 2026 |

En cas de premier assujettissement à l'IFI, n'oubliez pas de joindre une annexe listant l'ensemble des biens immobiliers composant votre patrimoine avec leur valeur vénale estimée.