Un bien DPE G peut-il encore être loué en 2026 ?

Non. L'interdiction de location des biens classés G est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. En 2026, un propriétaire ne peut pas signer de nouveau bail ni renouveler un contrat existant pour un bien dont la consommation dépasse 420 kWh/m²/an. Seules quelques exceptions très encadrées existent (biens en copropriété où les travaux nécessitent une décision d'assemblée générale bloquée). Pour les baux en cours signés avant 2025, la situation est plus complexe : le locataire peut exiger des travaux et engager des procédures.

Comment calculer la décote d'une passoire thermique ?

La méthode la plus fiable est de comparer le prix au m² du bien G avec le prix au m² de biens équivalents (même surface, même étage, même état général) classés C ou D dans le même quartier. La différence représente la décote théorique. En pratique, demande à ton agent immobilier des comparables récents. La décote varie de 10% en zone très tendue à 30% dans les marchés moins liquides. Lors de la négociation, base-toi aussi sur le coût estimé des travaux pour amener le bien en DPE D : c'est le plancher de négociation objectif.

Vaut-il mieux acheter une passoire et rénover ou un bien déjà classé D ?

Les deux approches sont valables selon le profil de l'investisseur. L'achat-rénovation offre un rendement supérieur et une plus-value latente immédiate, mais demande du temps (6 à 12 mois de travaux), de la gestion, et une capacité à financer l'Éco-PTZ. Un bien déjà classé D est opérationnel immédiatement, sans risque de dépassement de budget travaux, mais son prix intègre déjà la prime de performance énergétique. Pour un premier investissement, le bien déjà rénové est moins risqué. Pour un investisseur expérimenté avec de la trésorerie disponible, la stratégie achat-rénovation est plus profitable.

MaPrimeRénov' est-elle accessible aux investisseurs bailleurs ?

Oui, depuis 2024 les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov' pour les logements qu'ils mettent en location. La condition principale : s'engager à louer le bien comme résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans après les travaux. Les montants sont identiques à ceux des propriétaires occupants et dépendent des revenus du propriétaire. L'aide est versée directement après validation des travaux par un organisme agréé (Mon Accompagnateur Rénov'). Un bailleur à revenus intermédiaires peut obtenir jusqu'à 50% du montant des travaux éligibles.

DPE 2026 et Investissement Locatif : Passoire Thermique, Risque ou Opportunité ?

En 2026, le DPE n'est plus un simple document informatif : c'est un critère déterminant pour louer, vendre, ou même financer un bien immobilier. La réforme entrée en vigueur en janvier 2026 a reclassé 850 000 logements vers les étiquettes F et G, créant une pression inédite sur les propriétaires bailleurs et une opportunité réelle pour les investisseurs qui savent comment l'exploiter.

La réforme DPE 2026 : ce qui a changé

Le nouveau mode de calcul du DPE, applicable depuis janvier 2026, a corrigé une anomalie connue depuis des années : les petites surfaces (moins de 40m²) étaient systématiquement pénalisées par l'ancienne méthode de calcul, qui rapportait la consommation au mètre carré de façon disproportionnée. La réforme a harmonisé le mode de calcul et intégré une meilleure prise en compte du chauffage électrique par rapport au gaz.

Le résultat : environ 850 000 logements ont été reclassés, dont une partie significative qui est passée en étiquette F ou G — les deux catégories désormais soumises à des restrictions de location.

La nouveauté 2026 porte aussi sur la valeur juridique du DPE : en cas de litige, l'étiquette obtenue est désormais opposable par le locataire à son propriétaire. Un bailleur qui loue un bien avec un DPE falsifié ou erroné peut voir sa responsabilité engagée.

Le calendrier d'interdiction : G déjà hors-jeu, F en 2028

Le calendrier de sortie des passoires thermiques du marché locatif est fixé par la loi Climat et Résilience :

DPE G (>420 kWh/m²/an) : interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025 — déjà en vigueur. Les propriétaires ne peuvent plus signer de nouveaux baux ni renouveler des contrats existants arrivant à échéance.
DPE F : interdiction prévue au 1er janvier 2028
DPE E : interdiction prévue au 1er janvier 2034

En 2026, un propriétaire d'un bien classé G est donc dans une situation bloquée : il ne peut pas louer, et vendre à prix plein est devenu très difficile. C'est précisément cette situation qui crée les opportunités de négociation pour un investisseur aguerri.

À noter : certaines exceptions existent pour les biens en copropriété où les travaux nécessaires dépendent d'une décision de l'assemblée générale. Mais ces exceptions sont encadrées et ne constituent pas une solution pérenne.

L'impact sur les prix : décote 15-25% à négocier

Les passoires thermiques se vendent désormais avec une décote significative par rapport au marché. Selon les données des notaires et des réseaux d'agences pour le premier trimestre 2026, la décote constatée est de :

15 à 20% pour un DPE F dans les grandes villes
20 à 25% pour un DPE G, pouvant atteindre 30% dans les marchés moins tendus
La décote est plus faible (10-15%) dans les zones très tendues (Paris, Lyon centre) où la pression locative reste forte

Cette décote est ta marge de manœuvre. Elle représente le différentiel entre la valeur "nette" du bien après rénovation et son prix d'achat actuel. C'est dans cet écart que se construit le rendement supplémentaire de la stratégie achat-rénovation.

La stratégie achat-rénovation DPE : le modèle qui fonctionne

La stratégie est simple dans son principe et redoutablement efficace quand elle est bien exécutée :

Acheter un bien G ou F en décote — tu bénéficies immédiatement d'un prix d'acquisition inférieur au marché
Rénover pour atteindre le DPE D ou C — le seuil D est la cible minimale pour louer sans contrainte jusqu'en 2034
Louer à un loyer revalorisé — un bien rénové justifie un loyer supérieur de 15 à 20% à un bien équivalent en mauvais état
Bénéficier des aides — MaPrimeRénov' et Éco-PTZ réduisent le coût réel des travaux

La clé de la stratégie est d'acheter suffisamment en décote pour que le coût des travaux + prix d'achat reste inférieur à la valeur de marché d'un bien équivalent déjà rénové. Si un appartement équivalent en DPE D vaut 200 000€, et que tu achètes le G à 155 000€ pour 30 000€ de travaux, tu crées immédiatement 15 000€ de valeur nette.

MaPrimeRénov' 2026 : jusqu'à 70% des travaux financés

MaPrimeRénov' reste en 2026 l'aide principale pour les travaux de rénovation énergétique. Son montant dépend des revenus du foyer fiscal propriétaire :

Ménages très modestes : jusqu'à 70% du coût des travaux pris en charge
Ménages modestes : jusqu'à 60%
Revenus intermédiaires : jusqu'à 45-50%
Revenus supérieurs : 20 à 30%

Bonne nouvelle pour les investisseurs : depuis 2024, les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov', y compris pour des biens qu'ils n'occupent pas. La condition principale est de s'engager à louer le bien rénové pendant au moins 6 ans à titre de résidence principale du locataire.

Pour une rénovation globale (isolation des murs, toiture, remplacement du système de chauffage, ventilation), les montants peuvent atteindre 70 000€ de travaux éligibles, soit jusqu'à 49 000€ de prime pour un ménage à revenus intermédiaires.

Éco-PTZ 2026 : 50 000€ à taux zéro

L'Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation énergétique sans payer d'intérêts. En 2026, le plafond a été relevé à 50 000€ pour une rénovation globale permettant un saut d'au moins deux étiquettes DPE.

L'Éco-PTZ est cumulable avec MaPrimeRénov'. Tu peux donc financer une rénovation de 50 000€ avec :

20 000€ de MaPrimeRénov' (selon ton profil)
30 000€ d'Éco-PTZ à taux 0%
Reste à charge personnel : 0€ dans le meilleur des cas, quelques milliers d'euros en général

Le prêt est distribué par les banques partenaires (Crédit Agricole, Banque Populaire, CIC notamment) et peut être obtenu sans condition de ressources pour les travaux les plus efficaces (isolation globale + système de chauffage).

Exemple concret

Simulation complète : appartement G à Nantes, 65m²

Situation initiale :

Prix du marché pour un bien équivalent en DPE D : 190 000€
Prix d'achat du bien G après négociation (décote 20%) : 152 000€
Notaire + frais d'acquisition : 12 000€
Coût d'acquisition total : 164 000€

Travaux de rénovation (isolation + pompe à chaleur + VMC) :

Coût total travaux : 32 000€
MaPrimeRénov' (revenus intermédiaires, 45%) : -14 400€
Éco-PTZ 0% sur le reste : -17 600€ (remboursement sur 15 ans = 98€/mois)
Reste à charge travaux : 0€

Base totale investie : 164 000€ + 0€ de reste à charge = 164 000€ (valeur marché après rénovation : 190 000€ → plus-value latente de 26 000€ dès l'achat)

Revenus locatifs avant/après rénovation :

Loyer marché avant rénovation (bien G, si on pouvait louer) : 650€/mois
Loyer après rénovation DPE C : 790€/mois (+21%)
Loyers annuels : 9 480€

Rendement brut :

9 480€ / 164 000€ = 5,8% brut (contre 4,1% sur un bien déjà rénové à 190k€)
En LMNP réel avec amortissement : résultat fiscal proche de 0 pendant 10-12 ans

Risque locatif G en 2026 : ne pas sous-estimer l'interdiction

L'interdiction de louer un bien G est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. En 2026, les locataires d'un bien G non rénové peuvent :

Demander des travaux à leur propriétaire par lettre recommandée
Saisir la commission départementale de conciliation en cas de refus
Obtenir une réduction de loyer devant le tribunal si le propriétaire reste inactif

Pour un investisseur qui achète un bien G sans prévoir les travaux immédiatement, le risque est double : impossibilité de louer et pression légale croissante des locataires existants. La fenêtre de rénovation doit être planifiée avant la signature de l'acte de vente.

Zones où la stratégie est la plus efficace

La stratégie achat-rénovation DPE fonctionne mieux dans les villes de catégories B1 et B2 où :

Le marché locatif est actif (faible vacance, demande soutenue)
La décote sur les passoires thermiques est réelle mais pas excessive
Les montants MaPrimeRénov' sont calculés favorablement

Les villes les plus adaptées en 2026 : Nantes, Rennes, Strasbourg, Bordeaux (périphérie), Montpellier, Toulouse (est), Angers, Le Mans. En zone A bis (Paris), la stratégie est plus difficile car les prix d'achat même en décote restent très élevés et les travaux coûtent plus cher.

Évite les zones C ou les petites villes à faible liquidité : la décote sur le G peut y être si forte qu'elle ne reflète pas seulement le DPE mais aussi un problème structurel de marché.

FAQ

Questions fréquentes

À retenir

Sources réglementaires

Interdiction de location DPE G : loi Climat et Résilience n°2021-1104, article 160, modifié par décret 2024-1609
Réforme DPE 2026 : arrêté du 21 novembre 2025 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE
MaPrimeRénov' bailleur : décret n°2024-223 du 13 mars 2024 (conditions d'éligibilité propriétaires bailleurs)
Éco-PTZ : article 244 quater U du Code Général des Impôts, plafond relevé à 50 000€ par LFI 2025

Les informations de cet article sont à titre éducatif. Les montants des aides et les conditions d'éligibilité peuvent évoluer. Consulte un conseiller en rénovation énergétique agréé (Mon Accompagnateur Rénov') avant d'engager des travaux.