Les frais de notaire : combien prévoir pour un investissement locatif ?

Dans l'ancien, les frais de notaire représentent 7-8 % du prix d'achat. Dans le neuf, seulement 2-3 %. À intégrer dès le calcul de rentabilité.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans le crédit immobilier ?

Les banques acceptent généralement de financer les frais de notaire dans le crédit immobilier, surtout pour les primo-accédants sans apport. Cependant, emprunter les frais de notaire augmente le coût total du crédit (intérêts supplémentaires) et peut réduire votre capacité d'emprunt pour le bien en lui-même. Il est préférable d'avoir un apport couvrant au moins les frais de notaire.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes chez tous les notaires ?

En grande partie oui, car les droits de mutation (la majorité des frais) sont fixés par la loi. Seule la partie 'émoluments' du notaire est légèrement variable, et les notaires peuvent accorder une remise jusqu'à 20 % sur cette seule composante pour les transactions de plus de 150 000 €. Le choix du notaire n'influence donc que marginalement le montant total.

Peut-on réduire les frais de notaire en passant par un notaire low cost ?

Il n'existe pas vraiment de notaires 'low cost' en France car les barèmes d'émoluments sont réglementés. Les 'offices notariaux' en ligne ou les notaires en zones à faible volume pratiquent les mêmes tarifs légaux. La seule vraie économie possible est la remise de 20 % sur les émoluments pour les transactions importantes, que vous pouvez demander explicitement.

Frais de notaire investissement locatif | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Dans l'immobilier ancien, prévoyez 7 à 8 % du prix d'achat en frais de notaire (dont ~5,8 % de droits de mutation). Dans le neuf, seulement 2 à 3 %. Sur un bien à 150 000 € dans l'ancien, comptez 10 500 à 12 000 € de frais à financer en plus du prix.

Composition des frais de notaire

Les "frais de notaire" sont en réalité composés de plusieurs éléments distincts :

| Composante | Part approximative | Nature | |---|---|---| | Droits de mutation (taxe départementale + communale) | ~5,8 % | Taxes versées à l'État/collectivités | | Émoluments du notaire | ~0,8 % | Rémunération du notaire (encadrée) | | Contribution de sécurité immobilière | ~0,10 % | Taxe d'État | | Frais annexes (débours, formalités) | ~0,3 % | Frais divers | | TOTAL ancien | ~7 à 8 % | | | TOTAL neuf | ~2 à 3 % | (TVA déjà payée, droits réduits) |

Important : Dans l'immobilier neuf, la TVA de 20 % est intégrée dans le prix affiché. Les droits de mutation sont réduits à 0,715 %, d'où les frais de notaire plus faibles.

Exemple chiffré : l'impact réel sur la rentabilité

Scénario : Achat d'un T2 à 150 000 € dans l'ancien à Lyon, loyer mensuel estimé 750 €.

Frais de notaire (7,5 %) = 11 250 € Coût total de l'opération = 161 250 €

| Calcul | Sans intégrer les frais | En intégrant les frais | |---|---|---| | Rendement brut | 750 × 12 / 150 000 = 6,0 % | 750 × 12 / 161 250 = 5,58 % | | Durée d'amortissement des frais | — | ~1,25 an de loyers |

Sur une durée de détention de 10 ans, les frais de notaire représentent une charge annuelle "amortie" de 1 125 € (11 250 ÷ 10), soit 0,75 % du prix d'achat par an.

Les frais de notaire sont-ils déductibles fiscalement ?

La déductibilité dépend du régime fiscal :

| Régime | Déductibilité des frais de notaire | |---|---| | Micro-foncier | Non (abattement forfaitaire de 30 % couvre tout) | | Régime réel (location nue) | Non directement, mais peuvent être inclus dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente | | Micro-BIC (LMNP) | Non | | Régime réel LMNP | Oui : amortissables sur la durée de vie du bien (30-40 ans) |

En LMNP régime réel, les frais de notaire peuvent être amortis comptablement, réduisant le bénéfice imposable sur plusieurs décennies. C'est l'un des nombreux avantages du régime réel LMNP pour les investisseurs.

L'astuce des frais d'agence : éviter les "FAI"

Les annonces affichant un prix "FAI" (Frais d'Agence Inclus) signifient que les honoraires de l'agence sont inclus dans le prix de vente. Cela augmente la base des droits de mutation et donc les frais de notaire.

Exemple :

Bien à 150 000 € FAI (dont 10 000 € d'honoraires agence) : droits de mutation calculés sur 150 000 €
Bien à 140 000 € + 10 000 € d'honoraires agence à la charge de l'acheteur séparément : droits de mutation calculés sur 140 000 €

Dans le second cas, l'économie de droits de mutation est de : 10 000 × 5,8 % = 580 €. Modeste mais non négligeable, surtout sur des transactions à 300 000-500 000 €.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Les droits de mutation (5,8 %) sont fixés par la loi et non négociables. Les émoluments du notaire (0,8 %) sont encadrés par un barème légal, mais les notaires ont la possibilité d'accorder une remise de 20 % maximum sur leur part personnelle pour les transactions supérieures à 150 000 €.

En pratique, cette remise représente 0,16 % × 150 000 € = 240 € maximum — soit un gain faible mais non nul pour les grosses transactions.