Que se passe-t-il si l'acheteur cesse de payer la rente ?

La clause résolutoire inscrite dans l'acte de vente permet au vendeur de demander la résiliation de la vente en justice si l'acheteur cesse de payer la rente. Le vendeur récupère alors son bien ET conserve les rentes déjà perçues et le bouquet, à titre de dommages et intérêts. C'est une protection importante pour le crédirentier.

La rente viagère est-elle revalorisée chaque année ?

Oui, la plupart des contrats viagers prévoient une clause d'indexation de la rente, généralement sur l'indice INSEE du coût de la construction (ICC) ou sur l'indice de référence des loyers (IRL). Cette revalorisation protège le vendeur contre l'inflation.

Peut-on revendre un bien acheté en viager ?

Oui. L'acheteur peut revendre le bien en viager (avec la rente à sa charge) ou en pleine propriété si le vendeur est décédé. En cas de revente avant décès, le nouvel acquéreur reprend l'obligation de payer la rente. La revente est plus complexe à financer car peu de banques financent l'achat d'un viager.

Le bouquet est-il fiscalement imposable pour le vendeur ?

Non. Dans le cadre d'une vente en viager de la résidence principale, le bouquet est exonéré de plus-value immobilière (comme toute vente de résidence principale). Pour un bien secondaire, la plus-value sur le bouquet est imposable selon les règles habituelles, mais la fraction constituant la rente bénéficie du régime fiscal favorable des rentes viagères.

Calcul rente viagère 2026 : bouquet, rente et espérance de vie

À retenir

Réponse rapide : La rente mensuelle viagère = (Valeur vénale du bien - Bouquet - Valeur du droit d'usage) ÷ Coefficient d'espérance de vie. Pour un bien de 300 000€, un vendeur de 75 ans avec bouquet de 60 000€ et viager occupé, la rente mensuelle sera typiquement de 700 à 1 000€/mois.

Qu'est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière dans laquelle l'acheteur (le débirentier) verse une somme initiale (le bouquet) puis une rente mensuelle ou trimestrielle jusqu'au décès du vendeur (le crédirentier). C'est un pari sur la durée de vie du vendeur.

Viager occupé vs viager libre

Viager occupé (le plus courant) : le vendeur continue d'habiter son bien après la vente. L'acheteur ne peut pas occuper le bien immédiatement. La valeur du bien est réduite d'un droit d'usage et d'habitation (DUH).

Viager libre : le vendeur libère le bien dès la vente. L'acheteur peut occuper ou louer immédiatement. Pas de décote DUH. Prix plus élevé.

Les 4 étapes du calcul de la rente viagère

Étape 1 : Valeur vénale du bien

Faites estimer le bien à sa valeur de marché actuelle (expertise ou comparaison avec les ventes récentes dans le secteur).

Exemple : appartement estimé à 300 000€

Étape 2 : Calculer le droit d'usage et d'habitation (DUH)

En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter le bien. Ce DUH est calculé comme suit :

Estimez la valeur locative annuelle du bien (loyer de marché × 12)
Appliquez le coefficient d'usufruit temporaire selon l'âge (tables fiscales 669 du CGI ou tables actuarielles)
DUH = 60% de l'usufruit (le DUH correspond à 60% de la valeur de l'usufruit selon la pratique notariale)

Dans notre exemple :

Valeur locative annuelle : 12 000€/an (1 000€/mois)
Vendeur âgé de 75 ans : espérance de vie ~12 ans (table TGF05)
Valeur actualisée de 12 ans de loyers à 2% : 12 000 × 10,57 = 126 840€
DUH = 60% × 126 840 = 76 104€

Étape 3 : Calculer le capital constitutif de rente

Capital constitutif = Valeur vénale - Bouquet - DUH

Le bouquet est librement négocié entre vendeur et acheteur, généralement entre 20% et 40% de la valeur vénale nette (après DUH).

Dans notre exemple :

Valeur vénale : 300 000€
DUH : 76 104€
Valeur nette occupée : 223 896€
Bouquet négocié (25%) : 55 974€ → arrondi à 56 000€
Capital constitutif = 223 896 - 56 000 = 167 896€

Étape 4 : Calculer la rente annuelle puis mensuelle

Rente annuelle = Capital constitutif ÷ Coefficient d'espérance de vie (diviseur actuariel)

Le diviseur actuariel est calculé à partir des tables de mortalité et d'un taux d'actualisation (en général 2 à 3%) :

| Âge du vendeur | Diviseur (homme) | Diviseur (femme) | |---|---|---| | 65 ans | 16,5 | 19,8 | | 70 ans | 14,2 | 17,1 | | 75 ans | 11,8 | 14,3 | | 80 ans | 9,4 | 11,5 | | 85 ans | 7,2 | 8,9 |

Valeurs indicatives à taux d'actualisation de 2%

Pour notre vendeur femme de 75 ans :

Diviseur : 14,3
Rente annuelle = 167 896 ÷ 14,3 = 11 741€/an
Rente mensuelle = 11 741 ÷ 12 = 978€/mois

La fiscalité du viager

À retenir

Avantage fiscal important : la rente viagère reçue par le vendeur est imposable à l'IR, mais seulement sur une fraction déterminée par l'âge du crédirentier lors de la création de la rente. Cette fraction ne change jamais ensuite.

| Âge lors de la création de la rente | Fraction imposable | |---|---| | Moins de 50 ans | 70% | | De 50 à 59 ans | 50% | | De 60 à 69 ans | 40% | | 70 ans et plus | 30% |

Pour notre vendeur de 75 ans recevant 978€/mois (11 736€/an) : seuls 30% soit 3 521€ sont imposables. C'est beaucoup moins qu'un loyer ordinaire.

Pour l'acheteur : la rente versée n'est pas déductible de ses revenus.

Les risques et avantages du viager

Pour l'acheteur :

Risque de longevité (le vendeur vit très longtemps)
Acquisition à un prix potentiellement inférieur au marché si le vendeur décède rapidement
Pas d'emprunt bancaire possible (financement personnel obligatoire)

Pour le vendeur :

Revenu complémentaire garanti à vie
Reste dans son logement (viager occupé)
Vente sans droits de succession (le bien est transmis à l'acheteur dès la vente)

Pour aller plus loin :

Viager : comment calculer la rente viagère ?