💡 À retenir
Réponse rapide : Votre capacité d'emprunt maximale correspond à une mensualité (assurance comprise) ne dépassant pas 35% de vos revenus nets. Un ménage avec 4 500€ de revenus nets peut ainsi emprunter jusqu'à 280 000€ sur 20 ans à 3,2%.
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La règle du tiers : comment les banques calculent votre plafond
Les banques françaises appliquent une règle imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : le taux d'endettement ne peut pas dépasser 35% des revenus nets mensuels, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique à l'ensemble de vos charges de crédit (immobilier + consommation + voiture).
La formule de base :
Mensualité maximale = Revenus nets × 35%
Montant empruntable = Mensualité × nombre de mois × [coefficient selon taux et durée]
En pratique, les banques utilisent un tableau d'amortissement. Mais voici la règle simplifiée : pour chaque tranche de 1 000€ de mensualité, vous pouvez emprunter environ 175 000€ sur 20 ans à 3,2%.
Exemple chiffré : ménage à 4 500€ nets
Prenons un ménage avec 4 500€ de revenus nets mensuels cumulés, sans aucune autre charge de crédit en cours :
| Calcul | Montant | |--------|---------| | Revenus nets mensuels | 4 500€ | | Mensualité maximale (35%) | 1 575€ | | Durée souhaitée | 20 ans | | Taux du marché (avril 2026) | 3,2% | | Montant empruntable | ~280 000€ |
Si ce ménage a déjà un crédit auto à 300€/mois, la mensualité disponible pour le crédit immobilier tombe à 1 275€, réduisant la capacité d'emprunt à environ 225 000€ sur 20 ans.
Le reste à vivre : le critère souvent oublié
Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient le reste à vivre : la somme qui reste après paiement de toutes les charges fixes. Un taux d'endettement de 34,9% pour un ménage avec 2 500€ de revenus sera jugé différemment que pour un ménage à 8 000€.
Les seuils minimaux généralement appliqués par les banques :
- Personne seule : reste à vivre minimum de 700 à 900€/mois
- Couple sans enfant : 1 000 à 1 200€/mois
- Famille avec 1-2 enfants : 1 200 à 1 500€/mois
Ces seuils varient d'un établissement à l'autre. Certaines banques refuseront un dossier à 34% d'endettement si le reste à vivre est trop faible.
L'impact du saut de charges
Le saut de charges désigne la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité du crédit. Si vous payez 800€ de loyer et que votre futur crédit est à 1 200€, votre saut de charges est de 400€/mois. Un saut de charges élevé inquiète les banques, car il réduit concrètement votre capacité à faire face à des imprévus.
Pour limiter l'impact, certains emprunteurs déménagent chez leurs parents avant l'achat, ce qui améliore mécaniquement leur taux d'épargne apparent sur les 3 à 6 derniers mois.
Les revenus locatifs : comment les banques les comptabilisent
Si vous possédez déjà des biens en location, vos revenus locatifs peuvent améliorer votre capacité d'emprunt. Mais les banques n'intègrent pas 100% de ces revenus dans le calcul — elles appliquent un abattement de 30 à 50% pour tenir compte des vacances locatives, des travaux et de la fiscalité.
En pratique :
- Location nue : les banques retiennent généralement 70% des loyers bruts
- Location meublée (LMNP) : entre 50 et 70% selon les établissements
- Revenus perçus via SCI : traitement variable, souvent plus restrictif
💡 À retenir
À retenir
- Le plafond légal est de 35% d'endettement assurance incluse, fixé par le HCSF
- Un ménage à 4 500€ nets peut emprunter jusqu'à 280 000€ sur 20 ans
- Les revenus locatifs sont retenus à 70% pour le calcul de capacité d'emprunt
Pour aller plus loin :
- Quels sont les taux de crédit immobilier en 2026 ?
- Quel apport minimum pour acheter un appartement ?
- Comment calculer son taux d'endettement ?
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