Les allocations familiales sont-elles comptées dans les revenus ?

Non, les allocations familiales (CAF) ne sont généralement pas prises en compte par les banques dans le calcul du taux d'endettement, car elles ne sont pas considérées comme des revenus pérennes et stables à long terme.

Mon taux d'endettement est à 36%, puis-je quand même emprunter ?

Oui, c'est possible via la dérogation HCSF. Les banques peuvent accorder jusqu'à 20% de leurs dossiers au-delà de 35%. Votre dossier doit être solide : apport élevé, bon reste à vivre, emploi stable, pas d'incidents bancaires.

Le taux d'endettement inclut-il l'assurance emprunteur ?

Oui, obligatoirement depuis les recommandations HCSF en vigueur. L'assurance emprunteur (souvent 0,10 à 0,35% du capital par an) doit être intégrée dans la mensualité totale utilisée pour calculer le taux d'endettement.

Calculer son taux d'endettement : formule et exemples | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Le taux d'endettement se calcule en divisant toutes vos mensualités de dettes par vos revenus nets et en multipliant par 100. En France, le plafond imposé par le HCSF est de 35%, assurance emprunteur incluse.

La formule du taux d'endettement

La formule est simple et universelle :

Taux d'endettement (%) = (Total des mensualités) ÷ (Revenus nets mensuels) × 100

Le "total des mensualités" comprend toutes vos charges de remboursement actives : crédit immobilier (futur ou existant), crédits à la consommation, crédit auto, prêt étudiant, et tout autre engagement financier régulier.

Les revenus nets correspondent aux revenus après déduction des cotisations sociales, mais avant impôt sur le revenu. C'est la règle appliquée par la quasi-totalité des banques françaises.

Exemple concret : dossier accepté à 34%

Prenons un couple avec les charges suivantes :

| Charge | Mensualité | |--------|-----------| | Loyer résidence actuelle | 800€ | | Crédit voiture | 300€ | | Nouveau crédit immobilier souhaité | 600€ | | Total mensualités | 1 700€ |

Revenus nets mensuels du foyer : 5 000€

Calcul : 1 700 ÷ 5 000 × 100 = 34%

Ce dossier est accepté car il se situe en dessous du plafond de 35%. S'ils souhaitaient emprunter 100€ de plus par mois (crédit à 700€), le taux monterait à 36%, dépassant le plafond légal — sauf dérogation.

Quels revenus prendre en compte ?

Les banques n'intègrent pas tous les revenus de la même façon. Voici les règles généralement appliquées en 2026 :

Revenus retenus à 100% :

Salaires nets (CDI, fonctionnaires)
Pensions de retraite
Pensions alimentaires reçues (si régulières et prouvées)
Allocations durables (AAH, etc.)

Revenus retenus partiellement :

Revenus locatifs : 70% des loyers bruts (abattement pour risques et charges)
Primes et bonus récurrents : 70 à 80% si justifiés sur 2-3 ans d'imposition
Revenus en CDD/intérim : généralement exclus ou pris à 50% si très réguliers

Revenus non pris en compte :

Allocations familiales (CAF)
Revenus d'activités ponctuelles non déclarées
Revenus variables non prouvés

Quelles dettes sont comptabilisées ?

Toutes les charges de remboursement sont incluses, à une exception notable : si le bien acheté remplace votre loyer actuel (vous habitez la résidence principale acquise), certaines banques n'additionnent pas le loyer existant et la future mensualité — elles substituent l'un à l'autre.

Sont inclus dans le calcul :

Tous les crédits immobiliers en cours
Crédits à la consommation et revolving
Crédits auto et moto
Loyer si vous conservez votre résidence actuelle (investissement locatif)
Pensions alimentaires versées

La dérogation HCSF : possible mais rare

La règle des 35% peut être contournée dans certains cas. Le HCSF autorise les banques à dépasser ce seuil pour 20% maximum de leurs nouveaux dossiers. Cette dérogation est accordée en priorité pour :

Les primo-accédants achetant leur résidence principale
Les dossiers dont le reste à vivre est élevé (revenus importants)
Les profils avec une épargne résiduelle significative après achat

Concrètement, une banque qui accorde 100 prêts par mois peut en valider 20 à plus de 35% d'endettement. Ces dossiers sont soumis à un examen plus attentif : patrimoine global, stabilité professionnelle, historique bancaire irréprochable.

Comment réduire son taux d'endettement avant un achat ?

Si votre taux d'endettement est trop proche ou au-dessus de 35%, plusieurs actions permettent de le faire baisser :

Solder les petits crédits : un crédit auto de 250€/mois représente 5% d'endettement sur 5 000€ de revenus
Augmenter l'apport pour réduire la mensualité du crédit immobilier
Allonger la durée du prêt (20 → 25 ans) pour diminuer la mensualité
Emprunter à deux en ajoutant un co-emprunteur avec des revenus stables

💡 À retenir

À retenir

Formule : (total mensualités ÷ revenus nets) × 100, plafond légal à 35% HCSF
Un crédit voiture de 300€/mois représente 6% d'endettement sur 5 000€ de revenus
20% des dossiers peuvent bénéficier d'une dérogation au-delà de 35%

Pour aller plus loin :

Comment calculer son taux d'endettement ?