Comment créer une SCI pour investir dans l'immobilier ?

Créer une SCI nécessite la rédaction de statuts, un dépôt de capital (1€ minimum), une publication dans un journal d'annonces légales, et une immatriculation au RCS. Coût total : 500-2 000€ selon si vous faites appel à un professionnel.

Peut-on créer une SCI seul ?

Non. La SCI est une société civile qui nécessite au minimum 2 associés. Il est possible de créer une SCI avec un époux/épouse, un enfant, un parent ou un ami. En pratique, des couples créent des SCI familiales pour investir ensemble. Si tu veux investir seul, d'autres structures sont adaptées (EURL immobilière à l'IS, ou simplement nom propre avec LMNP).

La SCI doit-elle avoir un compte bancaire dédié ?

Oui. La SCI est une personne morale distincte de ses associés. Elle doit disposer d'un compte bancaire au nom de la SCI pour les opérations sociales (loyers entrants, charges sortantes, remboursement du prêt). Ce compte doit être distinct des comptes personnels des associés. La confusion de patrimoine (mélange des comptes) peut entraîner la nullité des actes et engager la responsabilité des associés.

Peut-on acheter un bien avant de créer la SCI ?

Non. Le bien doit être acquis au nom de la SCI après sa création. Si tu achètes en ton nom personnel puis veux apporter le bien à une SCI, c'est un apport en nature à la SCI — qui déclenche une taxation sur la plus-value entre le prix d'achat et la valeur d'apport. Si tu anticipes vouloir utiliser une SCI, crée-la avant l'acquisition du bien.

Créer une SCI pour investir : guide complet 2026 | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Créer une SCI (Société Civile Immobilière) nécessite au minimum 2 associés, des statuts rédigés, un capital social (1€ minimum), une publication légale (~150€), et une immatriculation au RCS (~70€). Coût total : 500-2 000€ selon si tu passes par un notaire/avocat ou un service en ligne. Délai : 2 à 6 semaines.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est une structure adaptée pour investir à plusieurs (couple, famille, associés) dans l'immobilier. Elle permet de :

Définir clairement les droits de chaque associé (% de parts)
Faciliter la transmission (cession de parts sociales plutôt que cession d'immeuble)
Gérer plusieurs biens de manière organisée
Protéger la gestion du bien en cas de mésentente entre associés

Ce que la SCI ne fait pas : elle n't'exonère pas d'impôts (sauf si elle opte pour l'IS), elle ne facilite pas l'obtention de crédit, et elle n'est pas adaptée à la location meublée (risque de basculement en IS).

Les étapes de création d'une SCI

1. Rédiger les statuts (obligatoire)

Les statuts définissent :

La dénomination sociale (ex : "SCI des Lilas")
L'objet social (gestion immobilière)
Le siège social
Le montant du capital social et sa répartition entre associés
Les règles de gestion (pouvoirs du gérant, cession de parts)

Option A (la moins chère) : rédiger les statuts soi-même à partir de modèles (nombreux en ligne, gratuit à 50€). Risque : statuts incomplets ou inadaptés.

Option B (recommandée) : faire rédiger par un notaire (~500-1 000€) ou un avocat (~800-1 500€). Sécurité juridique optimale, surtout si les associés ont des intérêts divergents.

Option C : services en ligne (Legalstart, Captain Contrat, Shine) — environ 200-500€ pour des statuts personnalisés. Bon compromis.

2. Constituer le capital social

Le capital social minimum est de 1€ (symbolique). En pratique, il représente les apports initiaux des associés. Il peut être :

En numéraire : versement d'argent (ex : 1 000€ par associé)
En nature : apport d'un bien immobilier existant (déclenche une plus-value imposable)

Le capital fixe les droits de vote et la répartition des bénéfices (sauf mention contraire dans les statuts).

3. Publier l'avis de constitution

Publication obligatoire dans un Journal d'Annonces Légales (JAL) du département du siège social. Coût : 150-200€.

4. Immatriculer la SCI

Depuis 2023, l'immatriculation se fait via le guichet unique (guichet-entreprises.fr). Coût : environ 70€ de frais de greffe. Délai : 1 à 3 semaines.

À la fin, tu obtiens un numéro SIREN/SIRET et un extrait Kbis.

SCI à l'IR vs SCI à l'IS : le choix crucial

SCI à l'IR (transparence fiscale) :

Les revenus remontent chez les associés proportionnellement à leurs parts
Déclarés en revenus fonciers par chaque associé
Pas d'amortissement possible (revenus fonciers, pas BIC)
Plus-values immobilières sous régime des particuliers (abattements)

SCI à l'IS :

La société est imposée sur ses bénéfices (15% jusqu'à 42 500€, 25% au-delà)
Amortissement du bien possible (comme en LMNP)
Mais : plus-value à la revente très taxée (pas d'abattement pour durée de détention)

Règle générale : SCI à l'IR pour détenir et transmettre, SCI à l'IS uniquement si tu veux amortir et que tu n'as pas d'intention de revendre à court/moyen terme.

Coût total de création

| Poste | Coût | |---|---| | Rédaction des statuts (service en ligne) | 200-500€ | | Publication JAL | 150-200€ | | Immatriculation RCS | 70€ | | Total | 420-770€ |

Avec un notaire : ajouter 500-1 000€ de frais de rédaction.