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Immobilier Locatif

LMNP ou SCI : que choisir pour investir ?

·5 min de lecture

💡 À retenir

Réponse rapide : LMNP et SCI répondent à des objectifs différents. Le LMNP optimise la fiscalité des revenus locatifs (amortissement = 0 impôt). La SCI facilite la gestion à plusieurs et la transmission patrimoniale. Une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) peut également amortir, mais avec des contraintes à la revente. Le choix dépend de ta situation familiale et patrimoniale.

Le LMNP en nom propre : l'optimisation fiscale maximale

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une activité exercée en nom propre. Tu es propriétaire directement du bien, sans structure juridique intermédiaire.

Avantages :

  • Amortissement du bien déductible → 0 impôt sur les loyers pendant 10-20 ans
  • Plus-value à la revente sous régime des particuliers (abattements pour durée de détention)
  • Simplicité administrative (pas de création de société)
  • Pas de capital social minimum, pas de frais de constitution

Inconvénients :

  • Patrimoine professionnel confondu avec patrimoine personnel (responsabilité illimitée)
  • Moins adapté pour détenir plusieurs biens à plusieurs associés
  • Transmission à la succession avec droits de succession classiques

La SCI à l'IR : la flexibilité, sans l'amortissement

La Société Civile Immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu est transparente fiscalement : les revenus remontent chez les associés qui les déclarent en revenus fonciers selon leur quote-part.

Ce que la SCI à l'IR offre :

  • Multi-associés : facilite les investissements en couple ou en famille
  • Transmission facilitée : cession de parts sociales avec décote de valorisation (illiquidité) ; donations de parts avec abattements
  • Gestion clairement séparée du patrimoine personnel

Ce qu'elle ne permet pas :

  • Pas d'amortissement (revenus fonciers, pas BIC) — c'est le frein majeur
  • Pas de location meublée (la SCI à l'IR est incompatible avec la location meublée habituelle — elle basculerait en IS)

La SCI à l'IS : amortissement possible mais revente complexe

Une SCI qui opte pour l'impôt sur les sociétés peut amortir ses biens immobiliers — comme en LMNP. Les loyers sont taxés au taux IS (15% pour les PME jusqu'à 42 500€ de bénéfice).

Avantage fiscal pendant la détention : similaire au LMNP avec amortissement.

Inconvénient majeur à la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), pas sur le prix d'acquisition original. En IS, toute la plus-value économique est taxée à l'IS sans abattement pour durée de détention. La "double imposition" (IS sur la PV de la société + IR/flat tax sur les dividendes versés aux associés) peut rendre la revente très coûteuse.

Le tableau comparatif

| Critère | LMNP nom propre | SCI à l'IR | SCI à l'IS | |---|---|---|---| | Amortissement | ✅ Oui | ❌ Non | ✅ Oui | | Location meublée | ✅ Oui | ❌ Non | ✅ Oui | | Multi-associés | ⚠️ Compliqué | ✅ Idéal | ✅ Possible | | Transmission | ⚠️ Succession classique | ✅ Parts sociales décoté | ⚠️ Double imposition | | Revente | ✅ PV particuliers | ✅ PV particuliers | ❌ PV IS sans abattement |

Pour qui, quoi ?

  • Investisseur seul, rendement et défiscalisation : LMNP en nom propre
  • Couple/famille, patrimoine, transmission : SCI à l'IR (avec biens nus) + LMNP en nom propre pour les biens meublés
  • Entrepreneur avec trésorerie d'entreprise : SCI à l'IS pour investir avec des fonds professionnels

💡 À retenir

À retenir

  • LMNP : amortissement déductible → 0 impôt sur loyers, simple, en nom propre
  • SCI à l'IR : pas d'amortissement mais transmission facilitée (parts sociales décoté)
  • SCI à l'IS : amortissement possible mais revente très taxée sans abattement

Pour aller plus loin :

Questions fréquentes

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