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Immobilier Locatif

Comment fonctionne le statut LMNP ?

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💡 À retenir

Réponse rapide : Le LMNP te permet de louer un bien meublé et de déduire comptablement l'amortissement du bien (bâti + mobilier) de tes revenus locatifs. Résultat : des loyers imposés à 0€ pendant 10 à 20 ans. C'est l'un des rares dispositifs fiscaux qui transforme un revenu en revenu quasi non imposable sans plafond global.

Le principe : l'amortissement comptable

En location nue, tu peux déduire tes charges réelles (intérêts, travaux, frais de gestion) mais pas l'amortissement du bien. En LMNP au régime réel, tu peux en plus amortir comptablement :

  • Le bâti : sur 25-40 ans selon la nature (2,5 à 4% du prix hors terrain par an)
  • Les équipements (cuisine, électroménager) : sur 5-10 ans (10-20% par an)
  • Les meubles : sur 5-10 ans

Exemple concret : Tu achètes un appartement 200 000€ (dont 160 000€ de bâti). Amortissement annuel = 160 000 / 30 = 5 333€. Si les loyers annuels sont 9 600€ et les charges (intérêts, gestion, taxe foncière) 4 000€, le revenu net avant amortissement est 5 600€. L'amortissement (5 333€) ramène le revenu imposable à 267€ — soit ~125€ d'impôt pour un contribuable à 47,2%.

Les deux régimes LMNP

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes. Simple, aucune comptabilité. Plafonné à 77 700€ de recettes. Pas d'amortissement possible.

Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement. Nécessite un comptable (200-500€/an) mais ouvre l'amortissement. C'est là que se joue toute l'optimisation fiscale du LMNP.

Le seuil de rentabilité entre micro-BIC et régime réel dépend de tes charges. En général, dès que tes charges réelles dépassent 50% de tes recettes, le régime réel est plus favorable.

Les conditions pour être LMNP

Pour être qualifié LMNP (et non LMP, statut professionnel), tu dois réunir l'une des deux conditions :

  • Tes recettes de location meublée sont < 23 000€/an, OU
  • Tes recettes de location meublée représentent < 50% de tes revenus globaux

Si tu dépasses les deux seuils simultanément, tu bascules en LMP (Loueur Meublé Professionnel) — un statut différent avec d'autres règles sociales et fiscales.

Le mobilier obligatoire

Pour être reconnu comme "meublé", le logement doit contenir une liste minimale définie par décret (literie, cuisine équipée, vaisselle, rangements, luminaires, matériel d'entretien). L'absence d'un élément peut requalifier la location en location nue, avec perte du statut LMNP.

En pratique, un appartement correctement équipé pour un locataire qui arrive avec sa valise suffit. Budget mobilier minimal : 3 000-5 000€ pour un studio, déductible et amortissable.

La démarche administrative

  1. Déclaration P0i au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) pour obtenir un numéro SIRET (activité de loueur meublé)
  2. Choix du régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié
  3. Si régime réel : tenue d'une comptabilité (tableau d'amortissement obligatoire)
  4. Déclaration annuelle via liasse fiscale 2031 + report en 2042 C PRO

💡 À retenir

À retenir

  • LMNP au régime réel = amortissement du bien → souvent 0€ d'impôt sur 10-20 ans
  • Conditions : recettes < 23 000€/an OU < 50% des revenus totaux
  • Nécessite un numéro SIRET (déclaration P0i) et une comptabilité annuelle

Pour aller plus loin :

Questions fréquentes

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