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LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

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💡 À retenir

Réponse rapide : En micro-BIC, tu bénéficies d'un abattement automatique de 50% sur tes recettes, sans comptabilité. En régime réel, tu déduis toutes tes charges plus l'amortissement du bien — ce qui ramène souvent le revenu imposable à zéro. Pour la grande majorité des propriétaires LMNP avec un crédit en cours, le régime réel est plus avantageux.

Le micro-BIC : la simplicité avant tout

Le micro-BIC s'applique automatiquement si tes recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 77 700€ (plafond 2026).

Fonctionnement : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50% sur tes recettes brutes. Le reste (50%) est ajouté à ton revenu imposable et taxé à ta TMI + prélèvements sociaux.

Exemple : 10 000€ de loyers → 5 000€ imposables → à 30% TMI + 17,2% PS = 2 360€ d'impôts

Avantages : aucune comptabilité, aucun justificatif de charges à produire, déclaration en quelques minutes.

Inconvénient majeur : l'abattement de 50% est forfaitaire. Si tes charges réelles représentent 70-80% de tes recettes (cas fréquent avec un crédit immobilier en cours), le micro-BIC est moins favorable.

Le régime réel : l'optimisation maximale

Au régime réel simplifié, tu déduis :

  • Toutes tes charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière)
  • L'amortissement comptable du bien (bâti sur 25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans)

Exemple comparatif pour un appartement acheté 200 000€, loyers 10 000€/an :

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers bruts | 10 000€ | | Intérêts d'emprunt | -3 000€ | | Charges copropriété, assurance, gestion | -2 000€ | | Taxe foncière | -1 200€ | | Charges réelles | -6 200€ | | Résultat avant amortissement | 3 800€ | | Amortissement bâti (160 000 / 30 ans) | -5 333€ | | Résultat imposable | 0€ (déficit reporté) |

En micro-BIC, tu aurais payé ~2 360€ d'impôts sur ce même exemple.

Quand le micro-BIC est-il préférable ?

Rarement, mais ça existe :

  • Bien acquis comptant (sans crédit) : moins d'intérêts à déduire, le régime réel est moins avantageux
  • Faible valeur du bien (studio < 80 000€) : amortissement faible, peut ne pas valoir le coût du comptable
  • Investisseur à TMI 11% : l'économie fiscale du régime réel est plus faible
  • Propriétaire proche de la retraite avec crédit terminé : même logique

Règle pratique : si tu as un crédit immobilier en cours et une TMI ≥ 30%, le régime réel est presque toujours plus avantageux.

Le coût du régime réel

Le principal frein au régime réel est la comptabilité. Tu dois déposer une liasse fiscale 2031 chaque année. Un comptable spécialisé LMNP coûte 200 à 500€/an. Ce coût est lui-même déductible.

Calcul de rentabilité : si tu paies 300€ de comptable et économises 2 000€ d'impôts, le bilan est +1 700€ net. Dans la quasi-totalité des cas, le régime réel est largement rentabilisé.

Comment basculer du micro-BIC au réel ?

L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée (ou avant la date limite de déclaration). Elle s'exerce auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) avec ton numéro SIRET. Une fois optée, l'option est valable pour 2 ans minimum avant de pouvoir revenir au micro-BIC.

💡 À retenir

À retenir

  • Micro-BIC : abattement 50%, simple, pas de comptabilité — mais souvent moins avantageux
  • Régime réel : amortissement déductible → souvent 0€ d'impôt sur les loyers
  • Basculer au régime réel avant 1er février de l'année concernée

Pour aller plus loin :

Questions fréquentes

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