Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?

L'amortissement LMNP permet de déduire fiscalement la dépréciation du bien immobilier (bâti sur 25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Il annule souvent tout impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans.

Comment décompose-t-on terrain et bâti dans le prix d'achat ?

La décomposition terrain/bâti n'est pas fixée légalement — elle doit être 'raisonnable'. En pratique, les comptables retiennent souvent 15-20% pour le terrain en province et 20-30% en zone dense (Paris, grandes métropoles) où le foncier est cher. Dans un acte notarié, cette décomposition peut être indiquée. En l'absence d'indication, le comptable retient une proportion cohérente avec le marché local.

Peut-on amortir un bien LMNP acheté il y a 10 ans, avant d'avoir opté pour le régime réel ?

Oui. Si tu passes au régime réel pour la première fois sur un bien que tu possèdes depuis plusieurs années, tu peux établir un tableau d'amortissement à partir de la valeur vénale du bien au moment du basculement au régime réel. Tu ne perds pas les années passées — tu commences l'amortissement à partir de maintenant sur la valeur actuelle.

L'amortissement LMNP est-il remis en cause si je cesse de louer en meublé ?

Si tu transformes ton bien en location nue, le régime LMNP cesse. Les amortissements futurs ne sont plus déductibles. En revanche, les amortissements déjà déduits restent acquis — ils ne sont pas remis en cause rétroactivement. Par contre, la réintégration de ces amortissements à la revente s'appliquera selon les règles 2025.

Amortissement LMNP : guide complet 2026 | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : L'amortissement LMNP est une charge comptable qui représente la dépréciation théorique du bien dans le temps. Tu peux déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien (hors terrain) de tes revenus locatifs — sans que cela te coûte quoi que ce soit en trésorerie. C'est une déduction fictive qui efface l'impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans.

Le principe de l'amortissement

L'amortissement traduit la dépréciation comptable d'un actif dans le temps. Pour un bien immobilier, le raisonnement est : le bâtiment se dégrade au fil des années — son coût doit donc être étalé sur sa durée d'utilisation.

Ce qui distingue le LMNP de la location nue : en location nue (revenus fonciers), l'amortissement n'est pas déductible. En LMNP (revenus BIC), l'amortissement est une charge déductible, comme pour n'importe quelle entreprise.

La magie fiscale : l'amortissement est une charge comptable, pas une sortie d'argent. Tu déduis des charges sans dépenser un centime supplémentaire.

Que peut-on amortir et sur quelle durée ?

Le bâti (construction) :

Durée d'amortissement : 25 à 40 ans selon la qualité de construction
Taux annuel : 2,5% à 4% du prix du bâti
Le terrain n'est pas amortissable (il ne se déprécie pas)

Les travaux d'amélioration :

Durée : 10 à 15 ans selon la nature
Taux : 7 à 10% par an

Le mobilier et l'électroménager :

Durée : 5 à 10 ans
Taux : 10 à 20% par an

La cuisine équipée, salle de bain :

Durée : 10 à 15 ans
Taux : 7 à 10% par an

Calcul concret d'amortissement

Bien acheté 250 000€ (220 000€ de bâti + 30 000€ de terrain) + 15 000€ de mobilier :

| Composant | Base | Durée | Amortissement/an | |---|---|---|---| | Bâti | 220 000€ | 30 ans | 7 333€ | | Mobilier/équipements | 15 000€ | 8 ans | 1 875€ | | Total amortissement | | | 9 208€/an |

Pour des loyers de 14 000€/an et des charges réelles de 6 000€, le résultat avant amortissement est 8 000€. L'amortissement de 9 208€ crée un déficit BIC de -1 208€ → impôt = 0€.

La règle de non-création de déficit

Il existe une règle comptable spécifique au LMNP : l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit. En d'autres termes, l'amortissement ne peut être déduit que dans la limite du résultat positif.

Exemple : si ton résultat avant amortissement est 3 000€ et ton amortissement est 9 000€, tu ne déduis que 3 000€ cette année — le solde de 6 000€ d'amortissement est reporté sans limitation de durée.

Cette règle est favorable : l'amortissement non utilisé une année ne disparaît pas, il est stocké et utilisé les années suivantes.

Ce qui a changé en 2025 : la réintégration à la revente

La loi de finances 2025 a modifié le traitement de l'amortissement à la revente. L'amortissement déduit pendant la période LMNP est désormais réintégré dans la base de calcul de la plus-value imposable.

Impact : si tu as amorti 80 000€ sur 15 ans, la plus-value imposable à la revente sera augmentée de 80 000€. Les abattements pour durée de détention s'appliquent quand même.

Relativisation : pour un bien conservé 22+ ans, l'exonération totale d'IR efface cette réintégration. Et l'économie fiscale réalisée pendant 15-20 ans de détention dépasse largement l'impact de la réintégration.