Paie-t-on la taxe foncière en LMNP ?

La taxe foncière est due par le propriétaire, que le bien soit en location nue ou meublée. Elle n'est pas spécifique au LMNP. En revanche, au régime réel LMNP, la taxe foncière est une charge déductible qui réduit ton résultat BIC. Elle contribue donc à maintenir le résultat à zéro plus longtemps.

Le LMNP génère-t-il des cotisations sociales ?

Non, le LMNP (non professionnel) n'est pas soumis aux cotisations sociales TNS. Les seuls prélèvements obligatoires sont les prélèvements sociaux (17,2%) sur le bénéfice BIC net. En régime réel avec amortissement, si le résultat est nul, aucun prélèvement social n'est dû. C'est une différence majeure avec le LMP, où des cotisations sociales TNS (~35%) s'appliquent sur les bénéfices.

Doit-on payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) en LMNP ?

Oui, le loueur meublé non professionnel est redevable de la CFE dès lors qu'il dispose d'un numéro SIRET. En pratique, la CFE est souvent exonérée pour les locations de locaux meublés à usage d'habitation — sous conditions (bien loué comme résidence principale du locataire). Si tu loues des meublés de tourisme, la CFE s'applique généralement. À vérifier auprès de ton SIE selon ton activité.

Impôts LMNP 2026 : combien payer ? | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : En LMNP au régime réel, l'impôt sur les loyers est souvent 0€ grâce à l'amortissement du bien. En micro-BIC, tu paies (TMI + 17,2%) × 50% de tes loyers bruts. Pour un investisseur à TMI 30%, la différence est d'environ 2 360€/an pour 10 000€ de loyers — soit 35 000€ sur 15 ans.

L'imposition en micro-BIC

En micro-BIC, le calcul est simple :

L'administration applique un abattement de 50% sur tes recettes brutes
Le solde (50%) est ajouté à ton revenu imposable
Il est taxé à ta tranche marginale d'imposition (TMI) + prélèvements sociaux (17,2%)

Exemple pour 12 000€ de loyers annuels :

| Étape | Montant | |---|---| | Loyers bruts | 12 000€ | | Abattement 50% | -6 000€ | | Revenu imposable | 6 000€ | | Impôt IR (TMI 30%) | 1 800€ | | Prélèvements sociaux (17,2%) | 1 032€ | | Total impôts | 2 832€/an | | Taux d'imposition effectif | 23,6% des loyers |

L'imposition au régime réel

Au régime réel, le mécanisme est radicalement différent grâce à l'amortissement :

Exemple pour le même investissement :

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers bruts | 12 000€ | | Intérêts emprunt | -3 500€ | | Charges (gestion, assurance, TF) | -2 500€ | | Amortissement bâti (200 000 × 80% / 30 ans) | -5 333€ | | Amortissement mobilier (8 000€ / 7 ans) | -1 143€ | | Résultat imposable | -476€ (déficit) | | Impôts | 0€ |

L'amortissement transforme 12 000€ de loyers en résultat nul ou déficitaire — donc zéro impôt et zéro prélèvements sociaux sur les loyers.

Combien dure cette période "zéro impôt" ?

La durée dépend de la proportion amortissement/loyers :

Bien payé comptant : l'amortissement seul peut suffire ~15-20 ans
Bien financé à crédit : les intérêts + amortissement = 20+ ans de résultat nul
Bien avec gros travaux : les travaux s'amortissent aussi, allongeant la période

En pratique, la période d'imposition nulle dure 10 à 20 ans selon les paramètres. Quand le crédit est remboursé et que les intérêts disparaissent, l'amortissement peut ne plus suffire — et un revenu imposable réapparaît.

Les prélèvements sociaux : toujours dus ?

Les prélèvements sociaux (17,2%) ne sont dus que s'il y a un résultat BIC positif. Si le résultat est nul ou déficitaire, pas de prélèvements sociaux non plus.

C'est une différence importante avec les revenus fonciers en location nue, où les prélèvements sociaux sont dus même si le revenu est modeste.

Et à la revente ?

La plus-value à la revente est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (19% IR + 17,2% PS), avec abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans IR et 30 ans PS).

Depuis 2025, l'amortissement déduit est réintégré dans le calcul de la plus-value. Mais si tu revends après 22 ans de détention, l'exonération totale d'IR efface cet impact.

💡 À retenir

À retenir

Régime réel LMNP : 0€ d'impôt sur les loyers pendant 10-20 ans grâce à l'amortissement
Micro-BIC : (TMI + 17,2%) × 50% des loyers — moins avantageux
Prélèvements sociaux : 0€ aussi si résultat ≤ 0 en régime réel

Pour aller plus loin :

Combien d'impôts paie-t-on en LMNP ?

L'imposition en micro-BIC

L'imposition au régime réel

Combien dure cette période "zéro impôt" ?

Les prélèvements sociaux : toujours dus ?

Et à la revente ?

Questions fréquentes