Le LMNP est-il toujours intéressant en 2026 ?

Ce qui a changé avec la réforme de 2025

La loi de finances 2025 a introduit une modification significative : l'amortissement déduit pendant la période LMNP est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente.

Avant 2025 : tu amortissais 60 000€ sur 15 ans, tu revendais sans que cet amortissement soit repris dans la plus-value. Le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value restait le prix d'achat initial.

Depuis 2025 : si tu as amorti 60 000€, la plus-value imposable sera calculée comme si ton prix d'achat était diminué de 60 000€. Résultat : plus-value imposable plus importante à la revente.

Nuance importante : les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans IR et 30 ans PS) s'appliquent toujours. Si tu conserves le bien 22+ ans, l'impact de la réintégration peut être quasi nul.

Ce qui n'a PAS changé

L'avantage pendant la détention reste entier :

• L'amortissement déductible génère toujours 0€ d'impôt sur les loyers pendant 10-20 ans
• Les charges réelles (intérêts, gestion, taxe foncière) restent déductibles
• Le statut LMNP (non professionnel) est toujours accessible aux mêmes seuils

Simulation avant/après réforme :

Pour un bien acheté 200 000€, revendu 250 000€ après 15 ans, avec 60 000€ amortis :

| | Avant 2025 | Depuis 2025 | |---|---|---| | Plus-value brute | 50 000€ | 110 000€ (50 000 + 60 000) | | Abattement 15 ans | -54% IR | -54% IR | | Plus-value imposable | 23 000€ | 50 600€ | | Impôt (19% + 17,2%) | ~8 280€ | ~18 200€ | | Économies fiscales sur 15 ans | ~30 000€ | ~30 000€ | | Bilan net | +21 720€ | +11 800€ |

La réforme coûte ~10 000€ dans cet exemple, mais le LMNP génère toujours +11 800€ net vs location nue.

Les situations où le LMNP reste optimal

Horizon de détention > 22 ans : l'exonération totale de plus-value IR efface la réintégration de l'amortissement. Le LMNP est toujours imbattable.

Investisseur en phase de capitalisation (40-55 ans) : pas de besoin de revendre avant longtemps. L'économie fiscale pendant 15-20 ans est massive, et la revente n'interviendra qu'après exonération totale.

Bien avec fort potentiel d'appréciation : si le bien vaut 300 000€ dans 15 ans (au lieu de 250 000€), la plus-value brute est plus importante — la réintégration de l'amortissement pèse relativement moins.

Comparaison avec les alternatives

| Dispositif | Économie fiscale | Contraintes | |---|---|---| | LMNP régime réel | ★★★★★ (0 impôt loyers 15+ ans) | Gestion meublée, comptable | | Location nue réel | ★★☆☆☆ (charges déductibles seulement) | Moins de revenus, moins de fiscalité | | Pinel (terminé 2024) | ★★★☆☆ (12-14% réduction) | Encadrement locatif strict | | SCPI | ★★☆☆☆ (SCPI européenne ~5-10% effectif) | Pas de gestion directe |

Pour aller plus loin :

• Comment fonctionne le statut LMNP ?
• Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
• LMNP ou SCI : que choisir ?