Qu'est-ce que l'IFI et qui le paye ?

L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros au 1er janvier. Il s'applique à un barème progressif de 0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine.

Les SCPI entrent-elles dans le calcul de l'IFI ?

Oui, mais partiellement. Les parts de SCPI détenues en direct entrent dans l'assiette IFI à proportion de la valeur de l'actif immobilier de la SCPI (généralement 90 à 100%). En revanche, les SCPI détenues dans un contrat d'assurance vie en unités de compte bénéficient d'une exonération sous conditions (notamment si la quote-part immobilière de la SCPI est inférieure à 20% de l'actif total du contrat).

La résidence principale est-elle exonérée d'IFI ?

Non, elle n'est pas exonérée mais bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale. Par exemple, une résidence principale estimée à 800 000€ n'est comptabilisée que pour 560 000€ dans l'assiette IFI. Cet abattement ne s'applique qu'à la résidence principale effective du redevable, pas aux résidences secondaires.

Quand et comment déclarer l'IFI ?

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, via le formulaire 2042-IFI annexé à la déclaration principale. La date limite est la même que pour l'IR (mai-juin selon le département). Le seuil de 1,3 million s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition. Si vous passez sous ce seuil en cours d'année suite à une vente, vous n'êtes plus redevable l'année suivante.

IFI 2026 : seuil, barème et optimisation | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : L'IFI s'applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le barème est progressif, de 0,5% à 1,5%, avec une exonération partielle de 30% sur la résidence principale.

Qui est concerné par l'IFI en 2026 ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition.

L'IFI frappe uniquement les actifs immobiliers (contrairement à l'ISF qui incluait tous les actifs). Sont notamment inclus dans l'assiette :

Immobilier direct (résidences, appartements, terrains)
Parts de SCPI et OPCI à proportion de l'actif immobilier
Parts de SCI, SAS, sociétés à prépondérance immobilière
Droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage)

Actifs exclus du calcul :

Immobilier affecté à l'activité professionnelle principale du redevable
Parts de sociétés opérationnelles (non à prépondérance immobilière)
Les bois et forêts (sous conditions)
Les SCPI dans des contrats d'assurance vie (en unités de compte) — exonérées sous conditions

Le barème IFI 2026 : progressif de 0 à 1,5%

| Fraction du patrimoine | Taux | |---|---| | Jusqu'à 800 000€ | 0% | | De 800 001€ à 1 300 000€ | 0,50% | | De 1 300 001€ à 2 570 000€ | 0,70% | | De 2 570 001€ à 5 000 000€ | 1,00% | | De 5 000 001€ à 10 000 000€ | 1,25% | | Au-delà de 10 000 000€ | 1,50% |

Exemple de calcul pour un patrimoine immobilier net de 2 000 000€ :

0€ sur les 800 000 premiers euros
500 000€ × 0,50% = 2 500€
700 000€ × 0,70% = 4 900€
IFI total = 7 400€

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale — un appartement estimé à 600 000€ ne compte que pour 420 000€ dans l'assiette IFI.

Les dettes déductibles et le plafonnement

Dettes déductibles : les emprunts contractés pour l'acquisition, les travaux ou la réparation des biens immobiliers taxables sont déductibles. Cela permet de réduire significativement la base taxable.

Le plafonnement IFI (flat trap) : l'IFI est plafonné à 75% des revenus du redevable. Si l'IFI + l'impôt sur le revenu dépasse 75% des revenus, l'excédent est déduit de l'IFI. Ce mécanisme protège les redevables avec peu de revenus mais un patrimoine important (retraités notamment).

Comment optimiser légalement son IFI ?

Plusieurs stratégies permettent de réduire l'assiette IFI :

1. Le démembrement de propriété : donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants en conservant l'usufruit. L'usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété — mais si c'est l'inverse (donation de l'usufruit), c'est le nu-propriétaire qui déclare la valeur de la nue-propriété (décotée).

2. La SCI avec endettement : emprunter via une SCI pour financer un bien immobilier crée une dette déductible de l'actif net taxable IFI.

3. Le PER (Plan d'Épargne Retraite) : les sommes placées sur un PER ne sont pas de l'immobilier et échappent totalement à l'IFI. Verser sur un PER plutôt que d'acquérir de l'immobilier supplémentaire réduit mécaniquement l'exposition à l'IFI.

4. L'investissement dans des sociétés opérationnelles : les parts de PME exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclues de l'IFI.

💡 À retenir

À retenir

Seuil d'entrée IFI 2026 : 1,3 million € de patrimoine immobilier net
Résidence principale : abattement de 30% sur la valeur vénale
Plafonnement : IFI + IR ne peut pas dépasser 75% des revenus

Pour aller plus loin :

Qu'est-ce que l'IFI et qui le paye ?

Qui est concerné par l'IFI en 2026 ?

Le barème IFI 2026 : progressif de 0 à 1,5%

Les dettes déductibles et le plafonnement

Comment optimiser légalement son IFI ?

Questions fréquentes