Location courte durée ou longue durée : que choisir ?

Les chiffres bruts : LCD vs longue durée

Au premier coup d'œil, la location courte durée semble nettement plus rentable :

• Location courte durée (Airbnb, Booking) : rendement brut 8 à 14 % selon la ville et la saison
• Location longue durée (bail 1 an ou 3 ans meublé) : rendement brut 4 à 7 % selon la localisation

Mais ces chiffres bruts masquent une réalité bien différente une fois les charges déduites.

Les charges réelles de la location courte durée

La LCD génère des frais structurels importants qui n'existent pas (ou peu) en longue durée :

| Charge | Location courte durée | Location longue durée | |---|---|---| | Commission plateforme (Airbnb/Booking) | 3-5 % des revenus | 0 % | | Ménage entre chaque séjour | 15-30 €/séjour | 0 € | | Linge de lit et serviettes | 5-10 €/séjour | 0 € | | Frais de gestion (conciergerie) | 15-25 % des revenus | 0-10 % si agence | | Taux d'occupation réel | 60-75 % | 95-98 % |

Exemple chiffré — Studio 30 m² à Bordeaux :

| Critère | Courte durée | Longue durée | |---|---|---| | Prix moyen par nuit | 75 € | — | | Taux d'occupation | 65 % | 97 % | | Revenu brut mensuel | 1 462 € | 650 € | | Charges mensuelles (ménage, linge, commissions, gestion) | 550 € | 65 € | | Revenu net mensuel | 912 € | 585 € | | Rendement net | ~7,3 % | ~4,7 % |

L'écart net est donc réel (+2,6 points) mais bien moins spectaculaire que l'écart brut. Et cela, avant de prendre en compte la réglementation.

La loi Airbnb 2024 : un tournant majeur

La loi du 19 novembre 2024 (dite "loi Le Meur") a profondément modifié la fiscalité et le cadre réglementaire de la LCD :

Changements fiscaux :

• Pour les meublés touristiques non classés : abattement micro-BIC ramené à 30 % (contre 50 % avant)
• Pour les meublés classés : abattement maintenu à 71 %, mais classement plus difficile à obtenir
• Résultat : la LCD non classée est désormais moins avantageuse fiscalement que la longue durée en micro-foncier (abattement 30 % identique)

Obligations nouvelles :

• Enregistrement obligatoire en mairie pour toute mise en location touristique (numéro à afficher sur les annonces)
• Les communes peuvent réduire la durée maximale de location touristique d'une résidence principale à 90 jours/an (contre 120 jours avant)

Zones d'interdiction :

• Paris et de nombreuses grandes villes ont imposé des quotas de LCD ou des zonages interdisant toute LCD en dehors des résidences principales
• Le Pays Basque, l'Île de Ré, plusieurs communes alpines ont mis en place des interdictions totales de nouvelles LCD

Quel profil pour chaque stratégie ?

Choisissez la LCD si :

• Votre bien est dans une zone touristique forte (littoral, montagne, centre historique)
• Vous pouvez vous impliquer dans la gestion ou avez un budget pour une conciergerie
• Vous êtes prêt à accepter le risque réglementaire (la mairie peut restreindre la LCD)
• Votre bien est déjà classé meublé de tourisme (maintien de l'abattement 71 %)

Choisissez la longue durée si :

• Votre bien est dans une ville où la LCD est restreinte ou peu demandée
• Vous cherchez la tranquillité et la visibilité des revenus
• Votre horizon est long et vous privilégiez la stabilité à la maximisation du rendement

Pour aller plus loin :

• Fiscalité de la location saisonnière et Airbnb
• LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
• Comment calculer le cashflow d'un investissement locatif ?