Comment revendre ses parts de SCPI ?

SCPI à capital variable : le rachat direct

C'est le mécanisme le plus courant. La société de gestion rachète tes parts à un prix qu'elle fixe elle-même (valeur de retrait = valeur de reconstitution - commission de retrait).

Procédure :

1. Envoi d'une demande de rachat écrite (courrier ou formulaire en ligne) à la société de gestion
2. La société de gestion accumule les demandes de rachat
3. Si les nouvelles souscriptions compensent les rachats : exécution rapide (1-4 semaines)
4. Si les rachats dépassent les souscriptions : report des demandes en file d'attente

Cas de blocage : si plus de personnes veulent vendre qu'acheter, la société de gestion peut retarder les rachats. En 2023, certaines SCPI ont suspendu les rachats pendant 3 à 6 mois. Ce n'est pas illégal — c'est prévu dans le règlement de la SCPI.

Prix de rachat : généralement inférieur de 10% au prix de souscription (pour couvrir les frais). Si tu as acheté une part à 1 000€ avec frais de souscription compris, tu la revends ~890-920€.

SCPI à capital fixe : le marché secondaire

Moins courantes, les SCPI à capital fixe ne peuvent pas émettre de nouvelles parts librement. Pour sortir, tu dois trouver un acheteur sur le marché secondaire organisé par la société de gestion.

Fonctionnement :

• Tu déposes un ordre de vente à un prix que tu fixes
• Des acheteurs potentiels déposent des ordres d'achat
• La société de gestion confronte offre et demande à intervalles réguliers (souvent mensuellement)
• Si un acheteur accepte ton prix, la transaction est conclue

Délai : totalement imprévisible. En période de forte demande (SCPI populaire), quelques semaines. En période de stress, plusieurs mois sans transaction.

Prix : dicté par le marché. Peut être inférieur à la valeur de reconstitution (décote) si peu d'acheteurs, ou supérieur (prime) si forte demande.

La fiscalité à la revente

La plus-value réalisée lors de la cession de parts suit le régime des plus-values immobilières des particuliers :

| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | |---|---|---| | Moins de 6 ans | 0% | 0% | | 6 à 21 ans | 6%/an | 1,65%/an | | Après 22 ans | Exonération totale IR | 1,60%/an | | Après 30 ans | Exonération totale IR | Exonération totale PS |

Pour une plus-value de 10 000€ sur des parts détenues 15 ans : abattement de 54% en IR (9 ans × 6%) = plus-value imposable de 4 600€ × 19% = 874€ d'IR. Plus prélèvements sociaux avec abattement.

Conseils pratiques avant de revendre

1. Regarde la file d'attente : la société de gestion publie généralement les demandes en attente de rachat dans ses rapports. Une file longue est un signe de tension.
2. Attends la fin du délai de jouissance : si tu as acheté récemment et n'as pas encore touché tes premiers dividendes, attendre quelques trimestres peut être judicieux.
3. Vérifie les délais fiscaux : si tu approches des 22 ans de détention (exonération IR totale) ou 30 ans (exonération PS), attendre peut générer une économie significative.

Pour aller plus loin :

• SCPI à capital fixe ou variable : quelle différence ?
• Les SCPI peuvent-elles perdre de la valeur ?
• Investir en SCPI : guide complet 2026