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Les SCPI peuvent-elles perdre de la valeur ?

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💡 À retenir

Réponse rapide : Oui, les SCPI peuvent perdre de la valeur. En 2023-2024, plusieurs grandes SCPI de bureaux ont réduit leur prix de part de -10% à -25%. Cette baisse est liée à la hausse des taux d'intérêt qui a déprimé les valorisations immobilières. Ce n'est pas un cas exceptionnel — c'est un risque inhérent à l'investissement immobilier.

Ce qui s'est passé en 2023-2024

La crise de valorisation des SCPI en 2023-2024 a surpris de nombreux investisseurs qui croyaient l'immobilier "sans risque". Voici les mécanismes :

  1. La hausse des taux directeurs. En 18 mois (2022-2023), la BCE a fait passer ses taux de 0% à 4%. Les actifs immobiliers sont valorisés selon un taux de capitalisation — quand les taux d'intérêt montent, le taux de capitalisation monte aussi, ce qui fait baisser mécaniquement la valeur des actifs.

  2. Le télétravail structurel. Depuis 2020, les bureaux sont moins occupés. Certaines entreprises ont réduit leurs surfaces. Le taux de vacance des bureaux parisiens a augmenté, pesant sur les loyers et les valorisations.

  3. Les réévaluations obligatoires. Les experts immobiliers qui évaluent le patrimoine des SCPI ont dû réduire leur estimation de valeur. Les SCPI ont alors été obligées de réduire leur prix de part.

Résultat : certaines SCPI emblématiques (notamment les grandes SCPI diversifiées bureaux) ont annoncé des baisses de prix de parts de -15 à -25% en 2023.

La vraie perte : dividendes moins la baisse de valeur

Un investisseur qui avait 100 000€ en SCPI bureaux fin 2021 et qui voit son prix de part baisser de 20% en 2023 :

  • Valeur des parts : 80 000€ (perte de 20 000€)
  • Dividendes 2022-2023 : ~9 000€ (4,5% × 2 ans)
  • Performance globale sur 2 ans : -11 000€ soit -11%

En comparaison, un ETF World avait certes baissé de 18% en 2022, mais il avait récupéré en 2023. Et surtout : l'ETF est liquidable immédiatement, contrairement aux SCPI.

Les SCPI qui ont mieux résisté en 2023-2024

Toutes les SCPI n'ont pas baissé de la même manière. Les plus résilientes :

| Profil SCPI | Comportement 2023-2024 | |---|---| | SCPI logistique / entrepôts | Stable à légèrement positif | | SCPI santé (EHPAD, cliniques) | Stable (-2 à +1%) | | SCPI résidentielles | Légère baisse (-3 à -5%) | | SCPI européennes récentes | Variable (-3 à -8%) | | SCPI bureaux Paris/IDF | Forte baisse (-15 à -25%) | | SCPI commerces retail | Baisse modérée (-8 à -15%) |

Comment se protéger du risque de baisse de valeur

  1. Diversifier entre plusieurs types de SCPI : ne pas concentrer sur un seul secteur (notamment éviter le 100% bureaux)
  2. Regarder le taux d'endettement de la SCPI : une SCPI endettée à 30-40% amplifie les baisses
  3. Vérifier la durée résiduelle des baux : des baux longs (>5 ans) protègent des renegociations à la baisse
  4. Investir avec un horizon >10 ans : les cycles immobiliers se corrigent sur longue période

💡 À retenir

À retenir

  • Les SCPI de bureaux ont perdu -15 à -25% en 2023 — ce risque est réel et documenté
  • Les SCPI logistiques et santé ont mieux résisté
  • Protection : diversification sectorielle, baux longs, horizon minimum 10 ans

Pour aller plus loin :

Questions fréquentes

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