Comment simuler un crédit immobilier ?

Simuler un crédit immobilier, c'est calculer mensualité, coût total et TAEG à partir du montant, de la durée, du taux et de l'assurance. Formule et exemple complet ici.

Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?

Le taux nominal est le taux brut du crédit, hors assurance et frais. Le TAEG intègre tous les coûts obligatoires (intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, garantie). C'est le seul indicateur légalement comparable entre banques.

Comment calculer le coût total de son crédit ?

Coût total = (mensualité × nombre de mois) − capital emprunté + primes d'assurance totales + frais de garantie. Sur 250 000 € / 20 ans / 3,2 %, le coût total dépasse 103 000 €, soit 41 % du capital emprunté.

Un remboursement anticipé est-il intéressant ?

Oui, surtout dans les premières années du prêt où la part des intérêts est la plus élevée. Rembourser 20 000 € en année 5 peut réduire le coût total de 12 000 à 18 000 €. Les pénalités légales sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts.

Simuler un crédit immobilier : formule et exemple 2026 | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Pour simuler un crédit immobilier, appliquez la formule M = [C × t × (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1] où C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mensualités. Pour 250 000 € sur 20 ans à 3,2 %, la mensualité est de 1 413 € et le coût total des intérêts de 88 960 €.

Les variables clés d'une simulation

Avant de lancer un calcul, il faut maîtriser les quatre paramètres fondamentaux :

Montant emprunté (C) : le capital net financé par la banque, hors frais de notaire et hors apport
Durée (n) : exprimée en mois (ex. : 20 ans = 240 mois). Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse mais le coût total augmente
Taux d'intérêt nominal : le taux brut négocié avec la banque, hors assurance
Taux d'assurance emprunteur : exprimé en % du capital, il s'ajoute à chaque mensualité. En 2026, il varie de 0,10 % à 0,45 % selon l'âge et l'état de santé

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) agrège tous ces coûts en un seul indicateur légal, obligatoirement communiqué par la banque.

La formule de calcul de la mensualité

La mensualité d'un crédit à taux fixe se calcule ainsi :

M = [C × t × (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1]

Où :

C = capital emprunté
t = taux mensuel = taux annuel ÷ 12
n = nombre total de mensualités

Le tableau d'amortissement détaille mois par mois la répartition de chaque mensualité entre intérêts et remboursement de capital. Au début du prêt, la part des intérêts est dominante ; elle décroît progressivement tandis que la part de capital remboursé augmente.

Exemple complet : 250 000 € sur 20 ans à 3,2 %

| Paramètre | Valeur | |---|---| | Capital emprunté | 250 000 € | | Durée | 20 ans (240 mois) | | Taux nominal | 3,2 % | | Taux mensuel | 0,2667 % | | Mensualité hors assurance | 1 413 € | | Intérêts totaux | 88 960 € | | Assurance (0,30 % du capital/an) | 15 000 € | | Coût total du crédit | 103 960 € | | TAEG estimé | ~3,5 % |

En mois 1 : sur les 1 413 €, environ 667 € vont aux intérêts et 746 € remboursent du capital. En mois 240 (dernier), presque toute la mensualité rembourse du capital.

Pour comparer : le même emprunt sur 25 ans à 3,4 % donnerait une mensualité de 1 233 € mais 120 000 € d'intérêts totaux — soit +31 000 € pour économiser 180 €/mois.

Outils gratuits pour simuler en 2026

Plusieurs outils fiables permettent de simuler sans engagement :

Simulateur ANIL (anil.org) : référence institutionnelle, inclut les aides locales
MeilleurTaux (meilleurtaux.com) : simulation multi-banques avec comparateur de taux en temps réel
My Calculis (mycalculis.com) : tableaux d'amortissement téléchargeables en PDF
Simulateur Banque de France : simple et neutre, idéal pour une première estimation

Ces outils permettent de faire varier les paramètres et d'obtenir le tableau d'amortissement complet pour chaque scénario.

Paramètres à faire varier dans votre simulation

Une bonne simulation explore plusieurs scénarios :

Durée : comparez 15, 20 et 25 ans pour trouver le bon équilibre mensualité/coût total
Apport : chaque tranche de 10 000 € d'apport supplémentaire réduit les intérêts et améliore le taux négocié
Remboursement anticipé : simulez un versement exceptionnel (ex. : héritage, bonus) en année 5 — l'impact sur le coût total peut dépasser 15 000 €
Modulation des échéances : certains prêts permettent d'augmenter ou de réduire temporairement les mensualités de ±30 %