Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?

Non. Les intérêts d'emprunt ne peuvent créer de déficit imputable sur le revenu global. Ils sont uniquement déductibles des revenus fonciers positifs ou reportables sur les revenus fonciers des années suivantes. Seul le déficit généré par les charges hors intérêts (travaux, taxes, frais de gestion) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€.

Peut-on utiliser le déficit foncier en micro-foncier ?

Non. Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel d'imposition. En micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%), vous ne déduisez pas vos charges réelles et ne pouvez donc pas créer de déficit foncier. Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel et remplir la déclaration 2044.

Que se passe-t-il si je vends le bien avant 3 ans ?

Si vous vendez le bien ou cessez de le louer nu avant le 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation du déficit, le fisc procède à une reprise fiscale. Les montants précédemment imputés sur votre revenu global sont réintégrés dans vos revenus de l'année de rupture de la condition, et vous devrez payer l'impôt correspondant avec des intérêts de retard.

Déficit foncier 2026 : fonctionnement et calcul | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Le déficit foncier se crée quand vos charges (travaux, intérêts…) dépassent vos loyers en location nue. Jusqu'à 10 700€ est imputable sur votre revenu global (économie réelle selon la TMI), le reste se reporte sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui concerne exclusivement la location nue (non meublée). Il s'applique lorsque le total des charges déductibles dépasse les loyers perçus au cours d'une année fiscale.

Ce dispositif est hors plafonnement des niches fiscales : il s'agit d'une déduction du revenu imposable et non d'une réduction d'impôt.

Charges éligibles au déficit foncier :

Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
Intérêts d'emprunt (uniquement déductibles des revenus fonciers, pas du revenu global)
Taxe foncière
Primes d'assurance propriétaire non occupant
Frais de gestion locative et d'agence
Charges de copropriété récupérables non récupérées

Travaux NON éligibles :

Travaux de construction ou de reconstruction (agrandissement, surélévation)
Travaux d'aménagement de locaux non habitables

Le mécanisme en deux étages : 10 700€ et le surplus

Le fonctionnement du déficit foncier suit une règle précise en 2026 :

Étage 1 : La part du déficit issue des charges hors intérêts est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an.

Étage 2 : L'excédent au-delà de 10 700€, ainsi que la totalité du déficit issu des intérêts d'emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Condition impérative : le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Si vous vendez ou basculez en meublé avant, le fisc reprend l'avantage fiscal.

Exemple chiffré complet

Voici le cas de Marie, qui perçoit des loyers et engage des travaux en 2026 :

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers perçus | 8 000€ | | Travaux de rénovation | 12 000€ | | Intérêts d'emprunt | 3 000€ | | Taxe foncière + assurance | 1 200€ | | Total charges | 16 200€ |

Calcul du déficit :

Déficit total = 16 200€ - 8 000€ = 8 200€
Part imputable sur revenu global (hors intérêts) = 12 000€ + 1 200€ - 8 000€ = 5 200€ → intégralement déductible du revenu global (sous le plafond de 10 700€)
Intérêts d'emprunt : 3 000€ → reportables sur revenus fonciers futurs

Si Marie est à la TMI 30%, la déduction de 5 200€ sur son revenu global lui économise 1 560€ d'impôts (+ réduction des prélèvements sociaux).

Différence avec l'amortissement LMNP

Le déficit foncier ne s'applique qu'à la location nue. En location meublée (statut LMNP), on ne parle pas de déficit foncier mais d'amortissement du bien et du mobilier, qui peut annuler l'imposition sur les loyers meublés pendant 15 à 25 ans.

Les deux régimes sont incompatibles : un même bien ne peut pas bénéficier des deux. Pour les biens avec de lourds travaux, la location nue avec déficit foncier est souvent plus efficace fiscalement dans un premier temps.

💡 À retenir

À retenir

Imputable sur revenu global : 10 700€ maximum par an (hors intérêts d'emprunt)
Surplus reportable sur revenus fonciers pendant 10 ans
Condition de location nue : 3 ans minimum après imputation du déficit

Pour aller plus loin :

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le mécanisme en deux étages : 10 700€ et le surplus

Exemple chiffré complet

Différence avec l'amortissement LMNP

Questions fréquentes