Comment reporter un déficit foncier ?

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. L'excédent se reporte 10 ans sur les revenus fonciers. Règles d'ordre d'imputation et cas des intérêts d'emprunt.

Peut-on reporter un déficit foncier sur plus de 10 ans ?

Non. La loi limite strictement le report à 10 années suivant l'année de constatation du déficit. Les déficits non imputés au terme de ce délai sont définitivement perdus. Il est donc crucial de générer des revenus fonciers dans les 10 ans pour absorber les reports.

Le plafond de 10 700 € est-il relevé pour certains travaux ?

Oui, depuis 2023, le plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d'une passoire thermique (étiquette E, F ou G) à une étiquette A, B, C ou D. Ce doublement du plafond s'applique aux dépenses réalisées entre 2023 et 2025.

Le déficit foncier s'applique-t-il en LMNP ?

Non. Le déficit foncier concerne exclusivement la location nue (revenus fonciers). Pour la location meublée (LMNP), les déficits relèvent du régime des BIC non professionnels et sont reportables sur les revenus de même nature, sans imputation possible sur le revenu global.

Report déficit foncier : règles et exemple 2026 | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Condition impérative : le bien doit rester loué pendant 3 ans après l'imputation.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus sur l'année. Ce mécanisme s'applique uniquement dans le cadre du régime réel d'imposition (déclaration 2044) — le micro-foncier ne permet pas de constater de déficit.

Charges déductibles : intérêts d'emprunt, assurances, travaux d'entretien et de réparation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion. Les travaux d'agrandissement ou de construction ne sont pas déductibles.

Les deux composantes du déficit : une règle d'imputation précise

Le déficit foncier doit être ventilé en deux parties selon son origine :

1. Déficit hors intérêts d'emprunt : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

2. Déficit issu des intérêts d'emprunt : imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il ne peut jamais venir en déduction du revenu global.

L'ordre d'imputation légal est le suivant :

Les revenus fonciers existants absorbent d'abord les intérêts d'emprunt
Le déficit hors intérêts réduit ensuite les revenus fonciers restants
Si les revenus fonciers sont insuffisants, le reliquat hors intérêts s'impute sur le revenu global (plafond 10 700 €)

Exemple chiffré sur 3 ans

Situation : Un propriétaire dispose de charges déductibles de 35 000 € (dont 10 000 € d'intérêts d'emprunt) et de 10 000 € de loyers. Il n'a pas d'autres revenus fonciers.

Étape 1 — Calcul du déficit :

Loyers : 10 000 €
Charges hors intérêts : 25 000 €
Intérêts : 10 000 €
Revenus fonciers nets : 10 000 − 10 000 (intérêts) = 0 € → puis 0 − 25 000 = −25 000 €

Étape 2 — Imputation :

10 700 € imputés sur le revenu global de l'année N → économie fiscale : 10 700 × TMI (ex. 30 %) = 3 210 €
14 300 € restants (hors intérêts) reportés sur les revenus fonciers des années N+1 à N+10
10 000 € d'intérêts reportés sur les revenus fonciers des années N+1 à N+10

Année N+1 : si le bien dégage 5 000 € de revenus fonciers, les 24 300 € de reports absorbent intégralement ces revenus → imposition nulle sur les revenus fonciers en N+1.

La condition de location : 3 ans impérative

Si le bien est vendu ou cesse d'être loué dans les 3 ans suivant l'imputation d'un déficit sur le revenu global, l'administration fiscale peut remettre en cause les déductions antérieures et émettre un redressement. Cette règle vise à éviter les optimisations à court terme.

Les déficits reportés uniquement sur les revenus fonciers (sans imputation sur le revenu global) ne sont pas soumis à cette contrainte.

Déclaration pratique

| Étape | Formulaire | Case | |---|---|---| | Calcul du déficit | Déclaration 2044 | Page 2, sections charges | | Report sur revenu global | Déclaration 2042 | Case 4BC ou 4BD (déficits des années antérieures) | | Report sur revenus fonciers N+1 à N+10 | Déclaration 2044 | Ligne "déficits antérieurs reportables" |

La case 4BD de la déclaration 2042 accueille spécifiquement les déficits fonciers des années antérieures imputés sur le revenu global de l'année en cours.