Peut-on cumuler MaPrimeRénov' et déficit foncier ?

Oui, sous conditions. Si vous êtes bailleur et réalisez des travaux éligibles à MaPrimeRénov' sur un bien locatif, vous pouvez bénéficier de la prime. Mais le montant de MaPrimeRénov' reçu vient réduire la base de dépenses déductible en déficit foncier : vous ne pouvez déduire que la part des travaux que vous avez financée de votre poche.

Les travaux d'agrandissement sont-ils déductibles en déficit foncier ?

Non. Les travaux de construction, reconstruction, surélévation et agrandissement ne sont pas déductibles en déficit foncier (ni en charges foncières classiques). Seuls les travaux d'entretien, réparation et amélioration sont admis. La distinction peut être délicate : en cas de doute, consultez un expert-comptable ou l'administration fiscale.

Le déficit foncier est-il plafonné par le plafonnement global des niches fiscales ?

Non. Le déficit foncier (jusqu'à 10 700€/an) imputable sur le revenu global est une déduction, pas une réduction d'impôt. Il n'entre donc pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales plafonné à 10 000€/an). C'est un levier particulièrement efficace pour les contribuables fortement imposés.

MaPrimeRénov' est-elle imposable comme un revenu ?

Non. MaPrimeRénov' n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu pour les ménages qui en bénéficient au titre de leur résidence principale. En revanche, pour les bailleurs, la prime reçue est à déduire des charges déductibles : elle réduit le montant des travaux que vous pouvez porter en déduction de vos revenus fonciers.

Défiscalisation travaux 2026 : MaPrimeRénov, déficit foncier, Malraux

À retenir

Réponse rapide : En 2026, les principaux leviers pour défiscaliser des travaux sont : le déficit foncier (jusqu'à 10 700€/an déductibles du revenu global pour les bailleurs), MaPrimeRénov' (subvention directe jusqu'à 70% des travaux énergétiques), le crédit d'impôt pour certains équipements, et la loi Malraux (22 à 30% de réduction d'impôt) pour les bâtiments patrimoniaux.

1. Le déficit foncier : pour les propriétaires bailleurs

C'est le levier le plus puissant pour un investisseur immobilier qui loue en nu.

Principe

En location nue (régime réel), les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration réalisés par une entreprise sont déductibles des loyers. Si les charges (dont travaux) dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an.

Plafond renforcé pour la rénovation énergétique

Jusqu'au 31 décembre 2025, les travaux de rénovation énergétique d'ampleur permettaient de porter le plafond à 21 400€/an. En 2026, ce dispositif renforcé n'est plus actif sous sa forme initiale : renseignez-vous auprès d'un conseiller fiscal pour les conditions actuelles.

Ce qui est déductible en déficit foncier

| Type de travaux | Déductible ? | |---|---| | Ravalement de façade | Oui | | Remplacement toiture | Oui | | Isolation thermique | Oui | | Installation chauffage/climatisation | Oui | | Remplacement fenêtres double vitrage | Oui | | Construction, surélévation, agrandissement | Non | | Travaux en régie propre (soi-même) | Non |

Exemple : bailleur avec 8 000€ de loyers et 25 000€ de travaux.

Déficit foncier : 17 000€
Imputé sur revenu global : 10 700€ (économie d'impôt à TMI 30% : 3 210€)
Excédent (6 300€) reporté sur revenus fonciers des 10 années suivantes

2. MaPrimeRénov' : pour la résidence principale

MaPrimeRénov' est une aide directe (pas une réduction d'impôt) versée par l'ANAH pour financer des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale.

Montants 2026 selon revenus et travaux

Les montants varient en fonction du type de ménage (très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs) et du type de travaux :

| Travaux | Ménages très modestes | Ménages modestes | Ménages intermédiaires | |---|---|---|---| | Isolation des murs | Jusqu'à 75€/m² | Jusqu'à 60€/m² | Jusqu'à 40€/m² | | Isolation toiture | Jusqu'à 25€/m² | Jusqu'à 20€/m² | Jusqu'à 15€/m² | | Pompe à chaleur | Jusqu'à 5 000€ | Jusqu'à 4 000€ | Jusqu'à 3 000€ | | Chauffe-eau thermodynamique | Jusqu'à 1 200€ | Jusqu'à 1 000€ | Jusqu'à 800€ |

Pour les rénovations d'ampleur (passant de F/G à C/D minimum), les aides peuvent couvrir jusqu'à 70% du coût des travaux pour les ménages très modestes.

3. La loi Malraux : pour les bâtiments patrimoniaux

Réservée aux immeubles situés dans des secteurs sauvegardés (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou des Quartiers Anciens Dégradés, la loi Malraux offre une réduction d'impôt directe (non un simple déduction) :

30% des travaux pour les biens situés en secteur sauvegardé
22% pour les biens en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural)
Plafond de dépenses : 400 000€ sur 4 ans (réduction max : 120 000€)
Travaux obligatoirement supervisés par un Architecte des Bâtiments de France

Attention : la loi Malraux est hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000€/an.

4. Le crédit d'impôt pour l'habitation principale

À retenir

MaPrimeRénov' a remplacé le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique) depuis 2021. Il n'existe plus de crédit d'impôt classique pour les travaux énergétiques. En revanche, certains dispositifs subsistent : crédit d'impôt pour l'adaptation du logement aux personnes âgées ou handicapées (25% dans la limite de 5 000€ pour une personne seule).

5. Les monuments historiques

Pour les propriétaires de biens classés ou inscrits aux Monuments Historiques, le régime fiscal est exceptionnel :

100% des charges foncières (y compris travaux) déductibles du revenu global sans limitation de montant
Pas de plafond, pas de plafonnement des niches fiscales
En contrepartie : engagement de conservation 15 ans, ouverture au public obligatoire

Pour aller plus loin :

Défiscalisation travaux 2026 : quelles solutions pour réduire ses impôts ?