Comment se calcule la durée de détention pour les abattements ?

La durée se calcule par années entières révolues, à partir de la date d'acquisition (signature de l'acte authentique) jusqu'à la date de cession. Si vous avez acheté le 15 mars 2010 et vendez le 10 mars 2026, vous avez 15 années révolues (et non 16). Chaque année supplémentaire complète donne droit à l'abattement de la tranche correspondante.

Les travaux réalisés soi-même sont-ils déductibles ?

Non. Seuls les travaux réalisés par des entreprises et facturés sont déductibles (au montant réel ou au forfait de 15%). Les travaux en régie propre (faits par vous-même) ne sont pas admis en déduction, même si vous avez des reçus pour les matériaux.

La plus-value est-elle déclarée par le notaire ou par moi ?

C'est le notaire qui calcule, prélève et reverse la plus-value immobilière lors de la signature de l'acte de vente. Vous recevez un relevé de la plus-value calculée. Vous n'avez pas à la déclarer séparément sur votre déclaration de revenus (elle est pré-remplie automatiquement).

La surtaxe sur les grandes plus-values s'applique-t-elle après abattements ?

Oui, la surtaxe progressive (de 2% à 6%) s'applique sur la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention), pas sur la plus-value brute. Elle concerne donc les plus-values qui restent élevées même après les abattements.

Calcul plus-value immobilière 2026 : guide complet

À retenir

Réponse rapide : La plus-value immobilière = prix de vente - prix d'achat corrigé (majoré des frais d'acquisition et des travaux). Le taux d'imposition est de 19% IR + 17,2% PS = 36,2%, mais des abattements progressifs selon la durée de détention peuvent réduire voire annuler cette taxe. Exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans.

Étape 1 : Calculer le prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition (prix auquel vous avez acheté le bien) peut être majoré de plusieurs éléments pour réduire la base taxable :

Frais d'acquisition déductibles :

Frais de notaire : déductibles pour leur montant réel, ou forfaitairement à 7,5% du prix d'acquisition si vous ne les avez pas conservés
Commission d'agence immobilière (si à votre charge lors de l'achat)
Droits d'enregistrement

Travaux déductibles :

Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise (pas les travaux en régie propre)
Déductibles pour leur montant réel (factures à conserver) ou forfaitairement à 15% du prix d'acquisition si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans (sans obligation de justifier)

Exemple : vous avez acheté un appartement 150 000€ il y a 8 ans, avec 12 000€ de frais de notaire et 20 000€ de travaux de rénovation :

Prix d'acquisition corrigé = 150 000 + 12 000 + 20 000 = 182 000€
Ou avec forfait travaux (15%) = 150 000 + 12 000 + (15% × 150 000) = 150 000 + 12 000 + 22 500 = 184 500€ (plus avantageux ici)

Étape 2 : Calculer la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de vente net vendeur - Prix d'acquisition corrigé

"Prix de vente net vendeur" = prix de vente affiché dans l'acte de vente, diminué de la commission d'agence si celle-ci est à votre charge.

Dans notre exemple : vente à 280 000€ (net vendeur)

Plus-value brute = 280 000 - 184 500 = 95 500€

Étape 3 : Appliquer les abattements pour durée de détention

Les abattements s'appliquent différemment pour l'IR et pour les prélèvements sociaux :

Abattements IR (taux de 19%)

| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé | |---|---|---| | Jusqu'à 5 ans | 0% | 0% | | De 6 à 21 ans | 6% par an | 6% à 90% | | 22e année | 4% | 94% | | À partir de la 23e année | Exonération totale | 100% |

Abattements prélèvements sociaux (taux de 17,2%)

| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé | |---|---|---| | Jusqu'à 5 ans | 0% | 0% | | De 6 à 21 ans | 1,65% par an | 1,65% à 26,4% | | 22e année | 1,60% | 28% | | De 23 à 30 ans | 9% par an | 37% à 100% | | À partir de la 31e année | Exonération totale | 100% |

Calcul pour notre exemple (8 ans de détention)

| Impôt | Base brute | Abattement (3 ans × 6% = 18% pour l'IR ; 3 ans × 1,65% = 4,95% pour les PS) | Base nette | Taux | Montant | |---|---|---|---|---|---| | IR | 95 500€ | 18% → 17 190€ | 78 310€ | 19% | 14 879€ | | PS | 95 500€ | 4,95% → 4 727€ | 90 773€ | 17,2% | 15 613€ | | Total | | | | | 30 492€ |

Les cas d'exonération totale

À retenir

Résidence principale : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. C'est l'exonération la plus avantageuse du régime fiscal immobilier.

Autres cas d'exonération :

Vente inférieure ou égale à 15 000€ (prix de vente) : exonération totale
1ère vente d'une résidence secondaire par un non-propriétaire de résidence principale depuis 4 ans, sous conditions de remploi du produit dans l'achat d'une résidence principale
Cession par des retraités ou invalides aux revenus modestes (sous conditions de revenus)
Détention supérieure à 22 ans (IR) ou 30 ans (PS + IR)
Expropriation sous conditions de remploi

Surtaxe sur les plus-values élevées

Pour les plus-values nettes supérieures à 50 000€, une surtaxe progressive s'ajoute :

| Plus-value nette | Surtaxe | |---|---| | Entre 50 000€ et 100 000€ | 2% | | Entre 100 000€ et 150 000€ | 3% | | Entre 150 000€ et 200 000€ | 4% | | Entre 200 000€ et 250 000€ | 5% | | Au-delà de 260 000€ | 6% |

Pour aller plus loin :

Comment calculer sa plus-value immobilière en 2026 ?