Quelle est la fiscalité des plus-values immobilières ?

Les plus-values immobilières sont taxées à 36,2% (19% IR + 17,2% PS) avec des abattements progressifs selon la durée de détention : exonération IR totale à 22 ans, exonération PS totale à 30 ans.

Comment calculer la durée de détention pour les abattements ?

La durée de détention est calculée par années entières, de date à date, entre la date d'acquisition et la date de cession. Elle commence à la date de signature de l'acte authentique de vente (chez le notaire), pas la date du compromis. Ainsi, un bien acheté le 15 mars 2010 et vendu le 10 mars 2026 n'aura que 15 ans révolus (et non 16), car le 16e anniversaire n'est pas encore atteint.

Peut-on déduire le coût des travaux de la plus-value ?

Oui. Vous pouvez déduire les travaux réels sur justificatifs (factures d'entreprises immatriculées), à condition qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien courant. Alternativement, un forfait de 15% du prix d'achat est applicable si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans — sans justificatif. Ce forfait est souvent plus avantageux que les frais réels pour des biens détenus longtemps sans gros travaux.

La plus-value immobilière est-elle soumise aux cotisations sociales si je suis indépendant ?

Non. La plus-value immobilière d'un particulier (revenus du patrimoine privé) est soumise aux prélèvements sociaux de 17,2%, mais pas aux cotisations sociales des indépendants. En revanche, si le bien est un actif professionnel (inscrit au bilan d'une entreprise individuelle), les règles sont différentes et les cotisations sociales peuvent s'appliquer. En SCI à l'IR, le régime des plus-values privées s'applique de la même façon.

Fiscalité plus-value immobilière 2026 | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : La plus-value immobilière est taxée à 36,2% au total (19% IR + 17,2% prélèvements sociaux). Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement l'impôt : exonération totale d'IR à 22 ans, exonération totale (IR + PS) à 30 ans. La résidence principale est totalement exonérée. Une surtaxe de 2 à 6% s'applique en cas de plus-value nette supérieure à 50 000€.

Le taux de base : 36,2%

En France en 2026, toute cession d'un bien immobilier autre que la résidence principale génère une plus-value imposable composée de deux taxes :

Impôt sur le revenu (IR) : 19% forfaitaire, quelle que soit votre tranche marginale d'imposition
Prélèvements sociaux (PS) : 17,2% (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + prélèvement solidarité 7,5%)

La plus-value brute est calculée ainsi : prix de cession − prix d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait 7,5%) et des travaux (réels sur justificatifs ou forfait 15% si bien détenu plus de 5 ans).

Les abattements pour durée de détention

C'est le mécanisme central de la fiscalité immobilière : plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez d'impôt.

Pour l'impôt sur le revenu (IR, 19%) :

| Durée de détention | Abattement IR par année | |---|---| | Moins de 6 ans | 0% | | De 6 à 21 ans | 6% par an | | 22e année | 4% | | À partir de 23 ans | Exonération totale |

Pour les prélèvements sociaux (PS, 17,2%) :

| Durée de détention | Abattement PS par année | |---|---| | Moins de 6 ans | 0% | | De 6 à 21 ans | 1,65% par an | | 22e année | 1,6% | | De 23 à 30 ans | 9% par an | | À partir de 30 ans | Exonération totale |

Exemple chiffré : bien détenu 10 ans

Vous avez acheté un appartement en 2016 pour 200 000€ (frais de notaire inclus) et le revendez en 2026 pour 290 000€.

Plus-value brute : 90 000€
Détention : 10 ans → abattement IR = 4 années × 6% = 24% ; abattement PS = 4 années × 1,65% = 6,6%
Plus-value imposable IR : 90 000€ × (1 − 24%) = 68 400€ → IR = 68 400€ × 19% = 12 996€
Plus-value imposable PS : 90 000€ × (1 − 6,6%) = 84 060€ → PS = 84 060€ × 17,2% = 14 458€
Total impôts : 27 454€ (au lieu de 32 580€ sans abattement)

Si ce même bien était vendu après 22 ans de détention : l'IR serait nul et les PS réduits de 26,4% (16 × 1,65% = 26,4%).

Exonérations et cas particuliers

Résidence principale : exonération totale de toute plus-value, sans condition de durée. C'est l'exonération la plus puissante du droit fiscal français. Pour en bénéficier, le bien doit être votre résidence principale au moment de la cession.

Surtaxe sur les plus-values élevées : une surtaxe progressive s'applique sur la plus-value nette (après abattements) supérieure à 50 000€ :

| Plus-value nette | Surtaxe | |---|---| | 50 001€ à 100 000€ | 2% | | 100 001€ à 150 000€ | 3% | | 150 001€ à 200 000€ | 4% | | 200 001€ à 250 000€ | 5% | | Au-delà de 250 001€ | 6% |

Autres exonérations en 2026 : cession à moins de 15 000€ de plus-value, première cession d'une résidence secondaire si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans, cession à un organisme HLM sous conditions, expropriation.

LMNP et plus-value : régime différent

En location meublée non professionnelle (LMNP), les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent réduire le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement celle-ci. La réforme en discussion pour 2026 prévoit de réintégrer les amortissements dans la base de calcul de la plus-value : à surveiller attentivement avant toute cession de bien LMNP.