Le taux d'endettement à 35% est-il absolu ou peut-on avoir des exceptions ?

La norme du HCSF fixe un plafond de 35% (assurance incluse). Cependant, les banques disposent d'une marge de dérogation : elles peuvent accorder jusqu'à 20% de leurs dossiers au-delà de ce seuil, à condition que 80% de ces dérogations concernent des primo-accédants ou des achats de résidence principale. En pratique, un excellent dossier (revenus élevés, forte épargne résiduelle) peut parfois aboutir à 37-38%.

La pension alimentaire versée est-elle comptabilisée dans le taux d'endettement ?

Oui, les pensions alimentaires versées font partie des charges retenues pour calculer le taux d'endettement. En revanche, les pensions perçues peuvent être ajoutées aux revenus (sous conditions de régularité et de durée restante). Chaque banque applique ses propres règles de pondération pour ces éléments.

Comment réduire son taux d'endettement avant une demande de crédit ?

Plusieurs solutions : (1) Rembourser par anticipation un crédit à la consommation ou un crédit auto pour supprimer une charge mensuelle. (2) Allonger la durée du prêt immobilier sollicité pour réduire la mensualité. (3) Augmenter l'apport pour emprunter moins. (4) Regrouper vos crédits existants en un seul prêt à durée plus longue. (5) Intégrer les revenus de votre conjoint si vous empruntez à deux.

Crédit

Taux d'endettement maximum en 2026

Norme HCSF obligatoire depuis janvier 2022. Calculez votre capacité d'emprunt.

Taux maximum HCSF

35%

Assurance incluse

Zone de confort

≤ 30%

Pour les banques

Reste à vivre cible

≥ 1 500 €

Par unité de consommation

La règle des 35% : origine et application

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu obligatoire la limite du taux d'endettement à 35% des revenus nets mensuels (assurance emprunteur incluse). Cette norme, qui était auparavant une recommandation, est désormais contraignante pour toutes les banques françaises.

Le taux d'endettement se calcule comme suit :

Taux d'endettement = (Charges mensuelles / Revenus nets mensuels) × 100

Quelles charges sont prises en compte ?

Les charges retenues par les banques pour calculer votre taux d'endettement :

Mensualités du prêt immobilier sollicité
Assurance emprunteur
Crédits à la consommation en cours
Crédit auto
Loyers si vous restez locataire de votre résidence principale
Pensions alimentaires versées

En revanche, les charges courantes (alimentation, assurances, abonnements) ne sont pas prises en compte dans le calcul. C'est le concept de reste à vivre qui évalue si votre budget quotidien reste suffisant après remboursement.

Quels revenus les banques retiennent-elles ?

Les banques acceptent généralement les revenus stables et réguliers :

Salaires nets : pris à 100% pour les CDI hors période d'essai
Revenus locatifs : retenus à 70% (abattement risque vacance locative)
Pensions de retraite : pris à 100%
Allocations CAF : rarement retenues car non pérennes
Indépendants : moyenne des 3 derniers bilans comptables

Investissement locatif et taux d'endettement

Pour un investissement locatif, certaines banques pratiquent le calcul en différentiel : seule la différence entre mensualité et loyer perçu est retenue comme charge. D'autres appliquent la méthode classique en cumulant toutes les charges. La méthode différentielle favorise nettement les investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale.

Calculateur de taux d'endettement

Revenus mensuels nets (€)

Charges mensuelles totales (€)

Loyers, crédits, pensions alimentaires

Taux d'endettement

26.7%

Excellent profil

Plafond HCSF (35%)

1 050 €

Capacité restante

250 €

Grille d'interprétation du taux d'endettement

Taux d'endettement	Profil	Chance d'obtention
Moins de 25%	Excellent	Très élevée
25% – 30%	Très bon	Élevée
30% – 33%	Bon	Bonne
33% – 35%	Limite	Possible
Plus de 35%	Hors norme	Difficile (dérogation)

Questions fréquentes

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