Puis-je déduire les travaux de rénovation en location nue ?

Oui, au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers. En revanche, les travaux de construction ou de reconstruction (agrandissement, surélévation) ne sont pas déductibles mais peuvent être amortis dans certains cas.

Comment déclarer les revenus fonciers si le bien est en indivision ?

Chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers et des charges, proportionnellement à ses droits dans l'indivision. Il n'y a pas de déclaration commune : chacun remplit sa propre déclaration 2044.

Que se passe-t-il si je n'ai pas déclaré mes revenus fonciers les années précédentes ?

L'administration peut redresser jusqu'à 3 ans en arrière (délai de reprise général). En cas d'omission involontaire, une régularisation spontanée via le service des impôts entraîne des pénalités réduites. Mieux vaut régulariser avant d'être contrôlé.

Les charges de copropriété sont-elles toujours déductibles ?

Seules les charges récupérables non récupérées sur le locataire et les charges non récupérables (ravalement, gros travaux) sont déductibles. Les provisions doivent être régularisées l'année suivante selon le décompte définitif de la copropriété.

Déclarer revenus fonciers 2026 : guide complet

À retenir

Réponse rapide : En 2026, vos revenus fonciers (loyers nus) se déclarent sur l'imprimé 2044 si vous êtes au régime réel, ou directement en case 4BE de la 2042 si vous êtes au micro-foncier (loyers annuels inférieurs à 15 000€). Les revenus sont ajoutés à votre revenu global et taxés au barème progressif + 17,2% de prélèvements sociaux.

Qui doit déclarer des revenus fonciers ?

Tout propriétaire qui perçoit des loyers issus d'une location nue (non meublée) doit déclarer des revenus fonciers. Sont concernés :

Les loyers de logements vides (appartements, maisons)
Les loyers de locaux professionnels loués à des particuliers
Les revenus de parts de SCPI (transmis par la société de gestion)
Les loyers perçus via une SCI soumise à l'IR

En revanche, la location meublée (LMNP/LMP) relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et suit une déclaration différente.

Micro-foncier : la déclaration simplifiée

Si vos loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000€, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Ce régime applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers bruts, censé couvrir l'ensemble de vos charges.

Comment déclarer en micro-foncier :

Additionnez l'ensemble de vos loyers bruts encaissés en 2025
Reportez ce montant en case 4BE de votre déclaration 2042 principale
L'administration applique automatiquement l'abattement de 30%
Le résultat net (70% de vos loyers) est ajouté à votre revenu imposable

Attention : vous ne pouvez pas opter pour le micro-foncier si vous bénéficiez d'un dispositif de défiscalisation (Malraux, monuments historiques, certains Robien ou Borloo).

Régime réel : la déclaration 2044

Si vos loyers dépassent 15 000€ annuels, ou si vous avez opté volontairement pour le régime réel, vous devez remplir l'imprimé 2044 (ou 2044 spéciale pour certains dispositifs).

Les charges déductibles au régime réel

| Catégorie de charge | Exemples | |---|---| | Frais de gestion | Honoraires d'agence, syndic de copropriété | | Travaux d'entretien et réparation | Ravalement, plomberie, toiture (mais pas travaux de construction) | | Intérêts d'emprunt | Intérêts et frais de garantie du crédit immobilier | | Assurances | Assurance propriétaire non-occupant (PNO), assurance loyers impayés | | Taxe foncière | Montant net (hors ordures ménagères si à la charge du locataire) | | Provisions pour charges de copropriété | Déduites l'année de leur appel, avec régularisation l'année suivante |

Comment remplir la 2044 pas à pas

Page 1 : indiquez chaque bien loué séparément (adresse, nature, loyers encaissés)
Déductions : listez toutes les charges réelles justifiées
Calcul du résultat : loyers bruts — charges déductibles = résultat net foncier
Report sur la 2042 : si bénéfice → case 4BA ; si déficit → case 4BC (limité à 10 700€/an sur le revenu global)

Le déficit foncier : un avantage méconnu

Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700€ par an (ou 21 400€ pour les travaux de rénovation énergétique d'ampleur jusqu'en 2025). L'excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

À retenir

Calendrier de déclaration 2026

Déclarations en ligne : ouverture mi-avril, clôture en mai/juin selon département
Zone 1 (départements 01 à 19 + non-résidents) : fin mai
Zone 2 (20 à 54) : début juin
Zone 3 (55 à 976) : mi-juin
La déclaration en ligne est obligatoire si vos revenus 2025 > 15 000€

Les erreurs fréquentes à éviter

Ne pas déclarer les loyers perçus en décembre : les loyers se déclarent selon le principe des encaissements — seuls les loyers effectivement perçus en 2025 sont à déclarer, pas les loyers dus mais non payés.

Confondre provisions et charges définitives pour la copropriété : les provisions sur charges sont déductibles l'année de leur appel. Mais l'année suivante, lors de l'arrêté de compte, vous devez régulariser en déduisant uniquement les charges définitives.

Omettre les loyers de SCPI : les sociétés de gestion de SCPI vous adressent chaque année un imprimé fiscal unique (IFU) récapitulant vos revenus fonciers à déclarer. N'oubliez pas de les intégrer.

Pour aller plus loin :

Comment déclarer ses revenus fonciers en 2026 ?