Peut-on déduire les intérêts d'un emprunt contracté pour acheter des parts de SCPI ?

Oui, si les revenus SCPI sont déclarés au régime réel (case 2044). Les intérêts du crédit souscrit pour acquérir des parts sont déductibles des revenus fonciers distribués par la SCPI. En revanche, sous le régime micro-foncier, cette déduction est impossible.

Les frais d'assurance emprunteur sont-ils aussi déductibles ?

Oui, l'assurance emprunteur (assurance décès-invalidité liée au crédit immobilier locatif) est déductible des revenus fonciers au même titre que les intérêts. Elle figure dans les charges déductibles de la déclaration 2044.

Que se passe-t-il si mon déficit foncier dépasse 10 700€ ?

La fraction du déficit foncier qui excède 10 700€ (hors intérêts d'emprunt) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La part correspondant aux intérêts d'emprunt est, quant à elle, imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.

Déduire les intérêts d'emprunt de ses impôts | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que dans un cadre locatif ou en SCI. Pour ta résidence principale, la déductibilité a été supprimée en 2011. Pour un investissement locatif nu au régime réel, 100% des intérêts sont déductibles des revenus fonciers.

Résidence principale : une déduction supprimée depuis 2011

Jusqu'en 2010, les propriétaires pouvaient bénéficier d'un crédit d'impôt sur les intérêts de leur résidence principale (dispositif Borloo). Ce mécanisme a été définitivement supprimé à partir de 2011. Aujourd'hui, si tu empruntes pour acheter ta résidence principale, les intérêts ne t'apportent aucun avantage fiscal direct.

Il en va de même pour :

Le crédit à la consommation : aucune déductibilité quelle que soit l'utilisation des fonds
Les emprunts personnels sans lien avec une activité locative ou professionnelle

Investissement locatif nu : la déduction la plus directe

C'est le cas le plus courant pour les particuliers. Si tu possèdes un bien mis en location nue et que tu as opté pour le régime réel (obligatoire au-delà de 15 000€ de loyers annuels, ou sur option en dessous), tu peux déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt de tes revenus fonciers.

La déduction s'effectue via la déclaration 2044 (revenus fonciers), case 2501 pour les intérêts.

Exemple chiffré

Tu empruntes 100 000€ à 3,5% sur 20 ans pour un appartement mis en location nue. La première année, tu paies environ 3 500€ d'intérêts (le montant diminue chaque année avec l'amortissement du capital).

| Élément | Montant | |---|---| | Loyers annuels perçus | 7 200€ | | Intérêts déductibles (année 1) | - 3 500€ | | Charges diverses (copro, taxe foncière…) | - 1 800€ | | Revenu foncier net imposable | 1 900€ | | Économie d'impôt sur les intérêts seuls (TMI 30% + 17,2% PS) | ~1 650€ |

Sans la déductibilité des intérêts, le revenu foncier net aurait été de 5 400€, générant un impôt bien plus élevé.

Important : si les charges déductibles (dont les intérêts) dépassent les loyers perçus, tu crées un déficit foncier, imputable sur ton revenu global dans la limite de 10 700€ par an.

LMNP régime réel : la même logique en meublé

Pour une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des recettes locatives, mais via une liasse fiscale différente : la déclaration 2031 (BIC).

Le régime réel LMNP est particulièrement puissant car tu peux combiner :

La déduction des intérêts d'emprunt
L'amortissement comptable du bien et du mobilier
La déduction de toutes les charges réelles

Ce cumul permet souvent d'atteindre un résultat fiscal nul pendant 10 à 20 ans, sans générer de déficit foncier (le déficit BIC non professionnel s'impute uniquement sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes).

SCI : deux régimes, deux traitements

SCI à l'IR : les intérêts d'emprunt de la SCI sont déductibles des revenus fonciers, exactement comme pour une location directe en nom propre. Chaque associé déclare sa quote-part dans sa déclaration 2044.

SCI à l'IS : les intérêts d'emprunt sont une charge du résultat comptable de la société. Ils viennent réduire le bénéfice imposable à l'IS (15% jusqu'à 42 500€, 25% au-delà en 2026). L'avantage fiscal existe mais la sortie des fonds vers les associés (dividendes) est ensuite taxée à la flat tax de 30%.

Ce qui n'est jamais déductible

Les intérêts d'un crédit conso même affecté à l'immobilier
Les frais de dossier et garanties (bien que déductibles en frais de mise en location la première année)
Les intérêts liés à l'achat de parts de SCPI détenues hors cadre professionnel sous le régime micro-foncier
Les versements sur un PER : ce sont les versements eux-mêmes (et non des intérêts d'emprunt fictifs) qui sont déductibles du revenu global

💡 À retenir

À retenir

Résidence principale : intérêts d'emprunt non déductibles depuis 2011
Location nue régime réel : déduction sur la déclaration 2044, case 2501
LMNP régime réel : déduction via la liasse 2031 (BIC)
100K emprunté à 3,5% → 3 500€ déductibles → économie de ~1 650€ (TMI 30% + PS)

Pour aller plus loin :

Peut-on déduire les intérêts d'emprunt de ses impôts ?