Faut-il obligatoirement un expert-comptable pour gérer l'amortissement LMNP ?

Non, ce n'est pas obligatoire légalement. Mais en pratique, la complexité de la méthode par composants et les obligations déclaratives (liasse fiscale 2031) rendent le recours à un expert-comptable fortement conseillé. Le coût (400-800€/an) est lui-même déductible en charge. Des logiciels spécialisés (comme Jedeclaremonmeuble) permettent aussi de gérer seul.

L'amortissement LMNP est-il remis en cause si je revends le bien ?

Non, les amortissements LMNP ne sont pas repris fiscalement lors de la vente si vous êtes resté LMNP (et non LMP). La plus-value est calculée sans tenir compte des amortissements passés, selon le régime des plus-values des particuliers avec abattements pour durée de détention. C'est un avantage fiscal majeur du statut LMNP.

Peut-on amortir les frais de notaire en LMNP ?

Oui. Les frais d'acquisition (frais de notaire, commission d'agence) peuvent être amortis sur 5 à 10 ans, ou déduits directement en charge la première année selon le choix de la structure comptable. Les amortir sur plusieurs années lisse davantage l'avantage fiscal.

Que se passe-t-il avec l'amortissement reporté si je change de statut ou cesse l'activité ?

L'amortissement reporté (en excédent) est définitivement perdu si vous changez de régime ou cessez l'activité LMNP. C'est pourquoi il est recommandé d'optimiser chaque exercice pour utiliser au maximum l'amortissement disponible, notamment en modulant d'autres charges déductibles.

Calcul amortissement LMNP 2026 : méthode par composants

À retenir

Réponse rapide : En LMNP au régime réel, vous pouvez comptabiliser l'amortissement du bien immobilier (hors terrain) sur 25 à 40 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement fictif réduit le bénéfice BIC imposable — souvent jusqu'à zéro — sans décaissement réel. C'est l'avantage fiscal majeur du statut LMNP.

Qu'est-ce que l'amortissement comptable en LMNP ?

L'amortissement est une technique comptable qui consiste à étaler le coût d'acquisition d'un actif sur sa durée d'utilisation estimée. En LMNP, vous pouvez amortir :

Le bien immobilier (hors terrain) sur 25 à 40 ans
Le mobilier et les équipements sur 5 à 10 ans
Les travaux de rénovation selon leur nature (5 à 25 ans)
Les frais d'acquisition (frais de notaire, honoraires d'agence) sur 5 à 10 ans

L'amortissement n'est pas un décaissement : c'est une charge comptable fictive qui vient réduire le résultat imposable, alors que votre trésorerie reste intacte.

La méthode par composants : obligatoire depuis 2005

La réglementation comptable impose la méthode par composants pour les immeubles. Chaque composant de l'immeuble est amorti séparément selon sa durée de vie :

| Composant | Durée d'amortissement | % de la valeur | |---|---|---| | Gros œuvre (structure) | 40-50 ans | 50-60% | | Toiture | 20-25 ans | 10-15% | | Façade | 25-30 ans | 10% | | Installations techniques (plomberie, électricité) | 15-20 ans | 10-15% | | Agencements intérieurs | 10-15 ans | 5-10% | | Terrain | Non amortissable | 10-20% |

Exemple pratique : appartement acheté 200 000€ (dont 30 000€ de terrain non amortissable).

| Composant | Base | Durée | Dotation annuelle | |---|---|---|---| | Gros œuvre (55% de 170 000€) | 93 500€ | 40 ans | 2 338€/an | | Toiture (10%) | 17 000€ | 25 ans | 680€/an | | Façade (10%) | 17 000€ | 30 ans | 567€/an | | Installations techniques (15%) | 25 500€ | 15 ans | 1 700€/an | | Agencements (10%) | 17 000€ | 10 ans | 1 700€/an | | Total amortissement immobilier | | | 6 985€/an |

Amortissement du mobilier

Pour un meublé, le mobilier (literie, cuisine équipée, canapé...) s'amortit sur 5 à 10 ans :

| Élément | Valeur | Durée | Dotation | |---|---|---|---| | Cuisine équipée | 8 000€ | 10 ans | 800€/an | | Mobilier chambre/salon | 5 000€ | 7 ans | 714€/an | | Électroménager | 2 000€ | 5 ans | 400€/an | | Total mobilier | 15 000€ | | 1 914€/an |

Calcul du résultat BIC net avec amortissement

À retenir

Règle clé : l'amortissement ne peut pas créer un déficit BIC reportable sur votre revenu global (contrairement au déficit foncier). L'amortissement excédentaire est mis de côté et reporté sur les exercices suivants sans limite de durée.

Reprenons notre exemple avec 12 000€ de loyers annuels :

| Poste | Montant | |---|---| | Loyers bruts | +12 000€ | | Charges déductibles (taxe foncière, assurances, gestion) | -3 000€ | | Intérêts d'emprunt | -4 000€ | | Résultat avant amortissement | +5 000€ | | Amortissement immeuble | -6 985€ | | Amortissement mobilier | -1 914€ | | Résultat BIC net | 0€ (excédent reporté) |

Dans cet exemple, le résultat BIC est ramené à zéro : aucun impôt ni prélèvements sociaux sur les loyers. Les 3 899€ d'amortissement non utilisés (8 899€ d'amortissements - 5 000€ de résultat) sont reportés sur l'exercice suivant.

Ce que l'amortissement ne fait pas : la plus-value à la vente

Attention : les amortissements comptabilisés pendant la période LMNP ne réduisent pas la valeur d'acquisition retenue pour le calcul de la plus-value immobilière à la revente. Le régime LMNP calcule la plus-value selon les règles des particuliers (prix de vente - prix d'achat, avec abattements pour durée de détention). C'est un avantage important par rapport au régime LMP ou à l'IS.

Pour aller plus loin :

LMNP : comment calculer l'amortissement comptable ?

Qu'est-ce que l'amortissement comptable en LMNP ?

La méthode par composants : obligatoire depuis 2005

Amortissement du mobilier

Calcul du résultat BIC net avec amortissement

Ce que l'amortissement ne fait pas : la plus-value à la vente

Questions fréquentes