Comment passer du LMNP au LMP ?

Le passage LMNP → LMP est automatique si vos recettes meublées dépassent 23 000€ ET représentent plus de 50% de vos revenus. Statut différent avec cotisations sociales TNS mais plus-values professionnelles avantageuses.

Le LMP est-il obligatoirement déclaré ou peut-on rester LMNP malgré les seuils ?

Non. Le passage en LMP est automatique dès que les deux conditions sont remplies. Ce n'est pas un choix — c'est une qualification légale. Si tu es en LMP sans le savoir et que tu n'as pas payé les cotisations sociales TNS correspondantes, tu es en infraction. Un contrôle URSSAF peut requalifier rétroactivement et réclamer les cotisations non payées avec majorations.

Peut-on revenir en LMNP après être passé en LMP ?

Oui. Si l'une des deux conditions n'est plus remplie (recettes < 23 000€ ou < 50% des revenus pros), tu rebascules automatiquement en LMNP l'année suivante. Ce retour n'a pas d'impact fiscal particulier — tu reviens simplement au régime des prélèvements sociaux à 17,2%.

L'exonération de plus-value LMP est-elle vraiment avantageuse ?

Elle peut l'être dans des cas spécifiques. L'exonération totale de plus-value professionnelle s'applique si tu vends le bien après 5 ans d'activité LMP et si tes recettes sont < 90 000€ (exonération totale) ou entre 90 000 et 126 000€ (exonération partielle). Pour les biens avec forte plus-value, cette exonération peut valoir plusieurs dizaines de milliers d'euros. Mais elle ne justifie généralement pas de 'choisir' le LMP vu le surcoût des cotisations sociales pendant toutes les années d'exploitation.

Passer du LMNP au LMP : conséquences 2026 | BienInvestir.net

💡 À retenir

Réponse rapide : Le passage en LMP (Loueur Meublé Professionnel) est automatique : tu bascules dès que tes recettes de location meublée dépassent 23 000€/an ET représentent plus de 50% de tes revenus professionnels. Les deux conditions doivent être réunies simultanément. Le LMP offre des avantages (déficits imputables, exonération PV pro) mais soumet tes bénéfices aux cotisations sociales TNS (~35-40%).

Les deux conditions cumulatives du LMP

Le statut LMP s'applique si les deux conditions suivantes sont simultanément remplies :

Condition 1 : Recettes locatives meublées > 23 000€/an

Condition 2 : Recettes locatives meublées > 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC d'autres activités, BA)

Si l'une des deux conditions fait défaut, tu restes LMNP. En pratique, la plupart des propriétaires de 1-3 biens meublés ne dépassent pas le seuil de 23 000€ ou restent sous les 50%.

Exemple :

35 000€ de salaire + 28 000€ de loyers meublés
Condition 1 : 28 000 > 23 000 ✅
Condition 2 : 28 000 > 50% de (35 000 + 28 000) = 31 500 ? Non, 28 000 < 31 500 ❌
Résultat : LMNP (condition 2 non remplie)

Les différences fiscales et sociales LMP vs LMNP

Ce qui change défavorablement :

| | LMNP | LMP | |---|---|---| | Prélèvements sociaux | 17,2% sur bénéfices | Cotisations TNS ~35-40% | | Régime social | Non-affilié | SSI (ex-RSI) | | Protection sociale | Aucune | Couverture maladie, retraite |

Ce qui change favorablement :

| | LMNP | LMP | |---|---|---| | Déficit imputable | Sur revenus BIC futurs seulement | Sur revenu global sans limite | | Plus-value pro (après 5 ans) | Non applicable | Exonération si CA < 90 000€ | | IFI | Bien soumis à l'IFI | Bien exonéré d'IFI (bien professionnel) |

L'impact des cotisations sociales TNS

C'est généralement le point le plus douloureux du passage en LMP. En LMNP, les prélèvements sociaux sont de 17,2% sur le bénéfice net. En LMP, les cotisations sociales TNS représentent 35 à 45% des bénéfices (maladie, retraite, allocations familiales, CSG/CRDS).

Exemple chiffré :

Bénéfice LMNP : 15 000€
En LMNP : 15 000 × 17,2% = 2 580€ de PS
En LMP : 15 000 × 40% ≈ 6 000€ de cotisations

La différence est de 3 420€/an. Sur 10 ans, c'est 34 200€ supplémentaires.

Comment éviter le basculement en LMP

Si tu approches des seuils, plusieurs stratégies :

1. Augmenter tes revenus professionnels : augmenter le numérateur (loyers) ou augmenter les autres revenus pris en compte. Promotions, revenus complémentaires, travail du conjoint...

2. Passer certains biens en location nue : les loyers nus ne comptent pas dans les recettes meublées. Transformer un appartement meublé en nu réduit mécaniquement les recettes meublées.

3. Détenir via une SARL de famille : les loyers perçus par une SARL de famille restent dans la sphère professionnelle de la société, pas dans tes revenus personnels directs.

💡 À retenir

À retenir

LMP si recettes > 23 000€ ET > 50% des revenus pros (cumul des deux conditions)
LMP = cotisations sociales TNS 35-40% (vs 17,2% en LMNP) — doublement de la charge sociale
Avantage LMP : déficits imputables sur revenu global et exonération PV pro après 5 ans

Pour aller plus loin :

Comment passer du LMNP au LMP ?

Les deux conditions cumulatives du LMP

Les différences fiscales et sociales LMP vs LMNP

L'impact des cotisations sociales TNS

Comment éviter le basculement en LMP

Questions fréquentes