Les loyers de SCPI comptent-ils dans le plafond de 15 000€ du micro-foncier ?

Oui. Les revenus fonciers transmis par les SCPI (revenus de parts de SCPI détenues en direct, hors PEA ou assurance vie) sont à intégrer dans le total de vos revenus fonciers bruts. Si la somme de vos loyers directs + revenus SCPI dépasse 15 000€, vous devez passer au régime réel.

Peut-on passer du micro-foncier au régime réel en cours d'année ?

Non. Le choix du régime s'effectue au moment de la déclaration pour l'ensemble de l'année fiscale. Vous ne pouvez pas être en micro-foncier au premier semestre et au régime réel au second. Le changement prend effet à partir de l'année suivante, et l'option réel est valable 3 ans minimum.

Le micro-foncier est-il intéressant si j'ai un crédit immobilier avec des intérêts élevés ?

Probablement non. Les intérêts d'emprunt sont déductibles au régime réel mais pas au micro-foncier. Si vous avez un crédit récent avec des intérêts annuels représentant plus de 30% de vos loyers, le régime réel sera presque certainement plus avantageux. Faites le calcul avec vos chiffres réels.

Faut-il déclarer les charges de copropriété au micro-foncier ?

Non. Au micro-foncier, vous ne déclarez que le montant brut de vos loyers (case 4BE). Aucune charge n'est à indiquer séparément : l'abattement de 30% est supposé les couvrir toutes. C'est la simplicité du régime. Si vous souhaitez déduire les charges réelles, vous devez opter pour le régime réel.

Micro-foncier 2026 : plafond 15 000€ et abattement 30%

À retenir

Réponse rapide : Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos loyers bruts annuels (toutes locations nues confondues) sont inférieurs à 15 000€. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles dans ce régime, mais la déclaration est beaucoup plus simple.

Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est un régime simplifié d'imposition des revenus fonciers (revenus issus de la location nue). À la différence du régime réel, vous ne déduisez pas vos charges réelles : l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur l'ensemble de vos loyers bruts.

Ce régime est destiné aux bailleurs dont les charges réelles représentent moins de 30% des loyers. Au-delà, le régime réel devient plus avantageux.

Les conditions d'éligibilité

Condition 1 : Plafond de revenus fonciers bruts

Vos revenus fonciers bruts annuels (somme de tous vos loyers encaissés, tous biens confondus) doivent être inférieurs à 15 000€.

Si vous dépassez ce seuil, vous basculez automatiquement au régime réel (déclaration 2044).

Important : ce seuil de 15 000€ comprend tous vos revenus fonciers, y compris ceux issus de parts de SCPI.

Condition 2 : Aucun dispositif de défiscalisation spécifique

Vous n'êtes pas éligible au micro-foncier si vous bénéficiez ou avez bénéficié (dans les années concernées) de :

Dispositif Besson, Robien, Borloo, Scellier
Loi Malraux
Monuments historiques
Dispositif Cosse (louer abordable)

Condition 3 : Location nue uniquement

Le micro-foncier ne s'applique qu'aux locations nues (non meublées). La location meublée relève des BIC et du micro-BIC ou régime réel BIC.

Comment fonctionne l'abattement de 30%

L'abattement de 30% est censé couvrir forfaitairement l'ensemble des charges d'un bailleur type :

| Poste de charges | % moyen des loyers | |---|---| | Taxe foncière | 8-12% | | Charges de copropriété non récupérées | 5-10% | | Frais de gestion agence | 6-10% | | Assurance propriétaire non-occupant | 1-2% | | Entretien courant | 2-5% | | Total moyen | 22-39% |

Si vos charges réelles dépassent 30%, le régime réel est plus avantageux. Si elles sont inférieures à 30%, le micro-foncier est plus simple (même si légèrement moins avantageux).

Calcul concret : micro-foncier vs régime réel

Prenons un exemple : propriétaire d'un appartement loué nu avec 10 000€ de loyers annuels.

Cas 1 : Charges réelles = 2 000€ (20% des loyers)

| Régime | Loyers | Déduction | Revenu imposable | |---|---|---|---| | Micro-foncier | 10 000€ | 3 000€ (30%) | 7 000€ | | Régime réel | 10 000€ | 2 000€ (réels) | 8 000€ |

→ Micro-foncier plus avantageux (charges réelles < abattement forfaitaire)

Cas 2 : Charges réelles = 4 500€ (45% des loyers, travaux inclus)

| Régime | Loyers | Déduction | Revenu imposable | |---|---|---|---| | Micro-foncier | 10 000€ | 3 000€ (30%) | 7 000€ | | Régime réel | 10 000€ | 4 500€ (réels) | 5 500€ |

→ Régime réel plus avantageux (charges réelles > abattement forfaitaire)

À retenir

Le seuil de bascule : si vos charges réelles représentent plus de 30% de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. C'est le cas dès que vous avez des travaux importants, des intérêts d'emprunt ou des charges de copropriété élevées.

Comment opter pour le régime réel si on est en micro-foncier

Option volontaire : même si vos loyers sont inférieurs à 15 000€, vous pouvez choisir le régime réel en remplissant la déclaration 2044 au lieu de simplement reporter vos loyers en case 4BE.

Cette option est valable pour 3 ans (engagement triennal). Vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier avant 3 ans après avoir opté pour le réel.

Comment déclarer en micro-foncier

C'est la procédure la plus simple de toute la fiscalité locative :

Additionnez tous vos loyers bruts encaissés en 2025
Reportez ce montant en case 4BE de votre déclaration 2042 principale
L'administration calcule automatiquement l'abattement de 30%
Les 70% restants sont ajoutés à votre revenu global et taxés au barème progressif + 17,2% PS

Pour aller plus loin :

Régime micro-foncier 2026 : plafond, abattement et conditions